【買樓程序全攻略2026】買二手樓流程時間線、首期預算、按揭與收樓注意事項
日期：2小時前
重點摘要：
香港買二手樓流程約需 60 至 90 天，核心分為三大階段：
- 簽臨約與落訂：查冊及網上估價後簽臨約，付 3%–5% 細訂（支票抬頭務必寫賣方律師樓代為託管）。
- 申辦按揭與正約：委託律師並向 3–4 間銀行申請按揭；第 14 天簽正約，補交大訂至樓價 10%。
- 驗樓與交吉成交：成交前 1–2 天進行最後驗樓（核對交吉狀態、傢電及水電煤抄錶），成交日付清尾數即可領匙入伙。
買家除首期外，需預留約 5%–8% 現金支付從價印花稅（AVD）、1% 代理佣金及律師費；落訂前務必確認物業無「釘契」及估價充足，防範抬錢上會風險。
香港買二手樓程序懶人包：6 大買樓流程時間線 (60-90 天完成)
香港的二手樓買賣程序非常標準化，由雙方達成買賣意向至正式交吉收樓，整個買樓程序時間一般需時 60 至 90 天（約 2 至 3 個月）。
二手樓買賣程序 60-90 天時間軸一覽表
| 時間點 | 買樓程序階段 | 核心任務與資金交接 |
| Day 1 | 步驟1：睇樓、估價與議價 | 實地睇樓，進行土地註冊處查冊與銀行網上估價，與賣家議價。 |
| Day 1 | 步驟2：簽臨約與交細訂 | 簽署「臨時買賣合約（PASP）」，即時支付相等於樓價 3% 至 5% 的細訂。 |
| Day 2 – 14 | 步驟3：委託律師與申請按揭 | 委託買方律師跟進業權，同時向 3 至 4 間銀行 遞交按揭申請。 |
| Day 14 | 步驟4：簽正約與交大訂 | 於律師樓簽署「正式買賣合約（ASP）」，補交訂金尾數，湊夠樓價 10%（大訂）。 |
| Day 15 – 60/90 | 步驟5：按揭批核與繳付印花稅 | 銀行批出按揭並簽署按揭信，律師樓處理業權契據並代繳從價印花稅（AVD）。 |
| 成交前 1-2 天 | 步驟6：最後驗樓與交吉收樓 | 進行最後驗樓（收樓程序），確認單位交吉狀況及水電煤抄錶，完成成交交收鎖匙。 |
二手樓首期要準備幾多？買樓隱形開支算盤（細訂、大訂、印花稅與佣金）
買二手樓不能只計算「首期」！除了付給賣家的樓價首期外，買家必須準備相等於樓價約 5% 至 8% 的額外現金，用作繳付印花稅、代理佣金及律師費。
細訂 vs 大訂分別：
- 細訂（臨時訂金）：簽臨約當日即時繳付，通常為樓價的 3% 至 5%。
- 大訂（正式訂金）：簽正式合約（第 14 天）時繳付，將細訂與大訂相加，湊夠樓價的 10%。
600 萬元二手樓單位買樓開支試算表（以 9 0% 按揭為例）
| 開支項目 | 計算方法 / 比率 | 預算銀碼 (以600萬樓價計) |
| 二手樓首期 (10%) | 600 萬 × 10% | HK$ 600,000 (含細訂及大訂) |
| 從價印花稅 (AVD) | 按 2026 政府最新首置稅率 | HK$ 135,000 (樓價的 2.25%) |
| 地產代理佣金 | 通常為樓價 1% | HK$ 60,000 |
| 買方律師費 | 包含樓契查冊及按揭契費用 | 約 HK$ 8,000 – HK$ 12,000 |
| 按揭保險首期費用 | 可折入按揭貸款內供款 | (可選擇首期不即時付現) |
| 總預備現金開支 | — | 約 HK$ 803,000 起 |
買樓程序步驟1-2：睇樓估價與簽臨約交細訂注意事項
簽署臨時買賣合約（臨約）具備法律效力，一旦簽署即代表交易正式啟動，因此前期的防伏工作極為重要：
簽臨約 3 大防伏金律：
- 必須進行土地註冊處查冊（Land Search）：落訂前要求代理提供最新查冊文件，確認賣家為合法註冊業主，並檢查物業是否有未解除的「釘契」（如僭建清令、欠繳管理費或債務糾紛）。
- 即時進行銀行網上估價：要求代理向多間大型銀行進行即時估價，確保銀行估價能覆蓋你的買入價，避免日後「估價不足」。
- 細訂支票抬頭必須寫「賣方律師樓」：交細訂時，支票抬頭務必寫為 「賣方律師樓 ( As Stakeholder )」，由律師樓代為託管，切勿直接開給賣家個人，以防賣家捲款潛逃。
買樓程序步驟3-4：搵律師查冊、申請按揭與簽正約交大訂
簽臨約後的兩星期，是處理按揭與法律文件最繁忙的階段：
- 同時向 3 至 4 間銀行申請按揭：簽臨約後應即時帶備身份證、臨約、近 3 個月糧單、稅單及銀行戶口流水帳，同時向數間銀行申請按揭。這不僅能「貨比三家」爭取最低按揭利率與現金回贈，還能預防個別銀行批核延誤。
- 委託專業律師跟進：買方律師會向賣方律師索取物業的「業權統契（Title Deeds）」並進行審核。若發現業權有瑕疵（如缺契），律師會代表買家向賣方提出質疑（Raising Requisitions）。
- 簽正約與補交大訂：簽臨約第 14 天，買家需到律師樓簽署正式買賣合約，並開出支票補交大訂尾數（湊夠 10%）。
買樓程序步驟5-6：驗樓交吉與收樓程序注意事項 (收樓 Checklist)
當銀行批出按揭且成交日臨近時，便進入最後的交吉與「收樓程序」：
收樓程序：成交前 1 至 2 天最後驗樓
在正式成交放款前的 1 至 2 天，買家有權在代理陪同下前往單位進行最後一次現場驗樓。
二手樓最後驗樓（收樓程序）防伏 Checklist
檢驗項目 | 具體檢查細節 | 處理方法 |
1. 單位交吉狀況 | 確認賣家已清空所有雜物，單位處於合約規定的「交吉（Vacant Possession）」狀態。 | 若發現大量垃圾未清，即時要求律師樓扣起部分尾數作為清理費。 |
2. 附送傢電測試 | 對照臨約上列明的附送清單（如冷氣機、抽油煙機、煮食爐、洗衣機），開機測試運作。 | 若發現家電遭惡意換走或損壞，即時經律師向賣家要求賠償。 |
3. 水電煤抄錶存證 | 攜帶手機拍攝水錶、電錶及煤氣錶的滾動數字。 | 在水電煤轉名時填報此數字，切斷承擔賣家舊欠費的責任。 |
4. 漏水與水壓檢查 | 打開所有水龍頭測試水壓及排水是否順暢，檢查窗框邊緣是否有滲水跡象。 | 發現嚴重新滲水應拍照存證並經律師向賣方提出。 |
交收鎖匙與完成成交：成交當日，銀行會將按揭貸款撥交買方律師樓，買方律師樓與賣方律師樓對數完畢後，買家即可到律師樓或地產代理分行領取全屋鎖匙及信箱匙，正式完成收樓程序，正式升格成為業主！
買二手樓防伏指南：凶宅、僭建釘契與估價不足應對策略
買二手樓涉及金額龐大，遇到突發狀況時應如何應對？
- 應對「估價不足」：若銀行估價低於買入價，買家需「抬錢上會」（自備額外現金補貼差額）。防範方法是向多間中小型銀行叩門，或在簽臨約時向賣家爭取較長的成交期（如 90 天）。
- 應對「僭建與釘契」：若查冊發現單位有僭建（如封露台、改拆承重牆），律師樓會核實該僭建是否屬嚴重違規。若屬於嚴重釘契，銀行可能拒絕批出按揭，買家律師可依據業權瑕疵終止合約並要求退還訂金。
- 防範「事故單位（凶宅）」：簽臨約前要求代理查詢多家銀行的網上估價。若估價顯示為「N/A」或無法估價，該單位極可能是凶宅或同層有事故，買家應加倍小心。
買樓程序常見問題
Q1：整個買二手樓程序需要多少時間？
A：由簽署臨時買賣合約至正式交吉收樓，整個二手樓買賣程序一般需時 60 至 90 天（約 2 至 3 個月）。
Q2：買二手樓首期要準備幾多？細訂和大訂有什麼分別？
A：若申請 90% 按揭，首期為樓價的 10%。簽臨約當日交 3%-5% 細訂；簽正式合約（第 14 天）交尾數湊夠 10% 大訂。
Q3：簽臨約時，細訂支票抬頭應該寫比邊個？
A：務必寫為 「賣方律師樓 ( As Stakeholder )」，由律師樓託管訂金，切勿直接開給賣家個人。
Q4：買樓幾時要搵律師？律師費用大約要幾多？
A：簽臨約後應立即委託律師，並在簽正約（第 14 天）前處理業權跟進。二手樓買方律師費一般約為 HK$ 8,000 至 HK$ 12,000。
Q5：買二手樓幾時要申請按揭？要向幾多間銀行申請？
A：簽臨約後需即時申請。建議同時向 3 至 4 間銀行 遞交申請，以比較利率優惠及防範批核延誤。
Q6：收樓程序包括甚麼？幾時進行最後驗樓？
A：收樓程序包括成交前 1-2 天進行最後驗樓（檢查傢電、交吉狀態及水電煤抄錶），以及成交當日到律師樓領取全屋鎖匙。
Q7：如果買二手樓遇到銀行估價不足點算？
A：買家可向更多中小型銀行尋求估價，或需要準備額外現金「抬錢上會」補齊首期缺口。
Q8：買二手樓需要付幾多印花稅及地產代理佣金？
A：地產代理佣金通常為樓價的 1%；從價印花稅（AVD）按 2026 政府最新首置稅率計算（如 600 萬物業印花稅為 2.25% 即 $135,000）。
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