平穩的財政預算案-反映香港的穩定

中原地產各營業區趁新春佳節，舉辦春茗宴請一眾同事同慶賀，九豪及九站年會得到會德豐地產助理董事兼總經理(商務)余麗珠帶領團隊來祝賀。

《預算案2026》日前由財政司司長公佈各項細節，對房地產著墨不算多，其中最新政策是上調樓價1億元以上的豪宅印花稅，稅率由原先4.25%增加至6.5%，令每宗成交最少增加逾200萬元稅款，不過此項稅收只影響約0.3%的住宅交投；市場人士對此項稅項稱之為「富人稅」，事實上據前線人員所指，近年1億元以上的成交本地買外佔比不多，大都是海外買家、家族基金或是內地買家等，而且可以豪擲1億元以上購買物業的買家可能一日股票上落也不至200萬元，所以料影響力有限。

是次預算案沒有開徵新稅項，主力還是集中北部都會區的發展，以1,900億元提速發展，更罕有從外滙基金轉撥1,500億元；北部都會區構想最早由2021年10月6日發表的《施政報告》中提出，但時至今日，這個以一個融合創新科技、產業發展與生態保育的綜合都會區的發展藍圖十分宏大，大家對此期望甚高，不過社會上暫時有不少聲音認為許多項目只聞樓梯響，整個發展未有太多細節已落實或看到成果，只有鐵路路線規劃落實；除此以外，計劃在即將展開工程的古洞北社區聯絡中心，設立介紹北都整體規劃及最新發展的展廳，而3個「片區開發」試點在去年收到約22份意向書，當時反應雖算踴躍，暫時亦未有進一步消息了。

整份預算案未有特別派糖，去年度預算案已把100元印花稅適用範圍擴至400萬元或以下物業，早前市場憧憬在今年度預算安可再進一步放寬至600萬元，雖然希望落空但又合符市場狀況。因為據市場數據顯示，2025年約首11個月樓價600萬元或以下物業一手錄得約9千宗成交，創自2013年一手銷售條例以來新高，相信與多個細銀碼項目推出有關，其中「SIERRA SEA」更獲得空前成功，每次推售皆可沽清，令樓價600萬元或以下物業一手成交量按年升幅勝大市，佔整體一手成交量比率由2024年約35.7%大幅提升至約47.9%，接近整體一手成交的一半，反映此價位的上車盤需求十分殷切。若再放寬100元印花稅的門檻，恐妨會再大力刺激市場。

說回未來的土地供應，政府估計未來五年私人房屋的供應量會有所下跌，相信與過去數年發展商未有積極參與賣地有關，不過地皮市場已明顯轉活，本年首2個月已售出3幅地皮，批出的每呎樓面地價亦頗理想，可見發展商看好後市；麵粉價逐步趨升，難怪許多投資者已有觸覺早著先機，買樓收租情況漸多，樓市形勢正步步向好。