售楼书要点注意
根据香港《一手住宅物业销售条例》的严格规定，发展商在推售一手新盘时，必须遵循以下「7天与3个月」的法定时效指引：
开售前 7 天： 在新盘正式展开销售或拣楼的日期前最少 7 天，发展商必须向公众免费提供最新版本的售楼说明书（俗称「楼书」）。
每 3 个月更新： 在物业销售期间，发展商必须最少每三个月检视及更新楼书内容一次，以确保所有修订（如大厦改动、斜坡维修等）完全透明。
官方获取途径： 买家除了可到发展商指定售楼处索取实体楼书外，最快捷的方法是直接登上政府官方的「一手住宅物业销售资讯网」（简称 SRPE 网站），免费下载最权威、无经地产代理修改的最新电子版楼书。
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实战攻略：厚厚一本楼书，买家要认准哪 4 大核心要点？
一手楼书动辄数百页，买家不需要逐字读完，但以下四个部分隐含了影响日后居住体验及按揭的关键，必须重点消化：
1. 鸟瞰图与位置图（睇周边设施与厌恶性设施）：
不要只看宣传海报的模拟图，楼书内的官方位置图会清晰标示物业方圆内的建筑。买家必须仔细检查附近有没有垃圾收集站、骨灰龛场、变电站、公共厕所、或未来可能挡住景观的拟建高楼。2. 住宅单位平面图（睇结构墙与隐藏露台）：
平面图中以粗黑线标示的都是「结构墙（Fire/Structural Wall）」，日后装修时绝对不能拆除或改动。另外，要留意实用面积内是否包含了不计入室内空间的露台（Balcony）及工作平台（Utility Platform），以免收楼时发现「室内厅房」比想像中细。3. 装置、设备及物料清单（睇送咩家电与保养）：
这里会逐一列明发展商交楼时附送的电器品牌及型号（如煮食炉、冷气机、雪柜、洗衣机）。买家应留意清单中是否有写明「或同等质素的品牌」，以预期最终收楼时的产品质素。4. 斜坡维修及公共公契条款（睇日后管理费与维修费）：
买家应翻阅楼书最后的公契摘要，确认屋苑范围内是否包含需要业主联名承担维修费的政府斜坡；同时可从中查看单位的「管理份数」，这将直接决定你入伙后每月要给多少物业管理费。
拆解一手售楼书：买家必读的 7 大核心章节
一手楼书厚如字典，但只要掌握以下由《一手住宅物业销售条例》规范的 7 大关键章节，就能一眼看穿新盘的优缺点与隐藏成本：
1. 一手住宅物业买家须知
这是每本楼书的开首部分。由法例订明必须列出，旨在为买家提供一条购置一手楼的全面检查清单。内容涵盖了买家入市前必须评估的重大事项，包括：楼价与各项行政费用、按揭贷款风险、价单及支付条款（付款办法）、发展商提供的财务优惠（如回赠）、物业的法定面积界定，以及不可不知的「预计关键日期」等。
2. 期数的资料与「预计关键日期」
此部分会详列项目的街道名称、门牌号数、楼层总数、有没有被略去的层数（例如香港新盘常见不设 4 楼、13 楼、14 楼等）、有否设立庇护层等。买家必须特别留意「预计关键日期」。此日期代表认可人士预计物业落成或符合批地条件的日期。(重要提示：在建筑师批准下，发展商有权合法延期，因此买家切勿将此日期等同「绝对入伙日」，安排按揭及租务时务必预留缓冲期。)
3. 卖方及有参与期数的其他人的资料
这里会公开项目所有幕后团队的身份，包括：发展商（卖方）、统筹建筑师、总承建商、卖方代表律师楼，以及为发展项目提供建造贷款的融资银行或母公司。想深入了解楼盘背后的发展商实力、承建商过往有没有「交楼质素差/漏水」的前科，看这个章节便一目了然。
4. 期数的设计资料（隐藏的「室内空间」小陷阱）
此章节会列出每个单位所占用的「非结构预制外墙」及「幕墙」的总面积（平方米）。买家要特别小心：这些外墙及幕墙的厚度，依法全部会被计算入单位的「实用面积」之内！ 也就是说，如果楼书显示幕墙面积过大，这部分的墙身厚度就会霸占了单位的法定尺数，导致室内真正的可用净内栊空间「缩水」。
5. 物业管理资料
此处会写明发展商委任了哪一间物业管理公司作为该期数的管理人。买家可以藉此评估该管理公司的口碑、过往的管理质素。通常由发展商旗下全资附属的管理公司负责，管理费定价亦会在此章节的公契摘要中找到线索。
6. 发展项目的所在位置图
楼书的位置图受法例严格监管，必须真实反映物业方圆内的设施。准买家除了看交通配套（如港铁站、小巴站、学校、公园）外，更要仔细搜寻附近有没有「厌恶性设施」，例如坟场、骨灰龛场、垃圾收集站、污水处理厂或露天加气站等。
7. 分区计划大纲图与布局图（管理费与景观地雷）
此章节能帮你推算物业未来的升值潜力与景观变化。大纲图会显示楼盘周边用地的未来城市规划（例如前面空地未来是划作政府兴建高楼，还是保留作永久海景）。此外，买家必须极度留意图中标示的「公众地方」或「供公众使用的休憩用地（Public Open Space）」。如果法例规定这些地方须由该屋苑的小业主出资管理及保养，这意味着高昂的清洁及维修费用将全部转嫁至你们的管理费之中，这笔长远持货成本绝不能忽视！
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8. 发展项目布局图
会列出楼盘的项目资料，包括不同座数、单位坐向方向、露台位置、设施、工作平台位置、冷气机平台位置、电梯位置、通风槽等，了解楼盘大致布局。
9. 期数的住宅物业的楼面平面图
可以看到每层的单位伙数、每层高度、单位的间隔及尺寸、升降机数目，门、窗及结构墙位置，厨房是否开放式等的有用资料，并会透过表列出层与层之间的高度，指该楼层之石屎地台面与上一层石屎地台面之高度距离，跟实际入屋量度可能会有轻微出入。而未纳入实用面积的部份，例如窗台、花园、平台等，都会在平面图中列明标示。
10. 期数中的停车位的楼面平面图
除了附近停车位，不少车主亦会想了解屋苑的停车场位置、私家车、电单车停车数量等，甚至访客停车数量等，在停车场平面图中均会详列。
11. 临时买卖合约摘要
一般会列明买方如何落订、订金多少、如何签署买卖合约等买卖流程资讯。
12. 公契的摘要
公契就是规管大厦内业主的权利与责任。公契会列明公用设施涵盖哪里、屋苑公用地方属於什麽、单位业权份数、可否饲养宠物、管理公司任期、管理开支计算基准、计算管理费按金的基准、及约满酬金等等。售楼书内容是摘要，如果想阅览完整大厦公契可以到发展项目的网站，发展商会上载整份公契让准家查阅。
13. 批地文件的摘要
批地文件就是政府批出土地予发展商起楼的条款，由於香港大部分土地有政府拥有，香港政府会在土地上加设条款规范土地用途。这里显示了楼盘批地的租用年期、租契条款、用地条件等，特别是香港不少土地的租赁权亦有机会於2047年届满，这些资料对未来升值潜力亦有参考价值。
14. 公共设施及公众休憩用地的资料
列明批地文件有没有规定须由发展项目中的住宅物业的拥有人出资管理、营运或维持以供公众使用的设施或休憩用地。如有业主需要负责日后维修的公共设施，会影响管理费高低。
15. 期数中的建筑物的横截面图及立面图
以横截面及立面反映项目每一层的位置分布，并标示出由地面至最低住宅楼层的水平。
16. 期数中的公用设施的资料
列出住客会所、公用花园或游乐地方的有盖及无盖面积，公用设施面积愈大，管理费自然会愈高。
17. 装置、装修物料及设备
售楼书中会列出由外部装修如外墙、窗框、电梯大堂、升降格、信箱等用料，并会仔细列出内部装修所采用的物料、以及单位提供的电器数目及品牌等。部份细单位不设明火煮食、或不设煤气炉，也能透过这一栏目中找出相关内容。
18. 有关资料
楼盘有关纾缓噪音的措施、单位是否安装了固定窗等；又或者大厦是否需要用吊船进行检查、保养、清洁及维修外墙工作，都会在售楼书中列出。
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概括而言，售楼说明书基本上涵盖了所有准买家需要知道的楼盘资料。最后要留意，楼书是会定期更新的，所以买家必须要确保取得的楼书是最更新版本。特别是购买楼花的买家，要留意建筑图则有机会会在建筑期间改动，而这些改动有可能日后对住户造成影响，所以即使购买了物业，都要定期留意楼书有没有更新。
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