立即跳到：甚麽是建筑面积？︱甚麽是实用面积？︱甚麽是内拢面积？︱查询单位实用面积︱注意事项
甚麽是建筑面积？
建筑面积（Gross Floor Area, GFA） 过去是由发展商计算并用作住宅物业买卖的面积指标。它除了包含单位内部的面积外，还按比例摊分了全幢大厦的公共共用地方，例如会所、电梯大堂、公共走廊、垃圾房、穿梭大堂等。
在早期的香港楼市，部分发展商更会将政府豁免的楼面面积（如环保露台、工作平台、大型窗台）也纳入建筑面积内售卖，导致单位出现「实用率极低」的情况，这也就是民间俗称的「发水楼」，令小业主变相花大笔金钱购买了虚浮的公共空间。
2013 年起：住宅买卖全面禁用「建筑面积」
为了保障消费者利益，政府先於 2011 年严格限制发展商的「发水」上限。其后更在 2013 年 4 月正式实施《一手住宅物业销售条例》。
法例明确规定：全港所有一手新盘在销售、广告、价单及成交纪录上，必须「划一」并「只能」采用「实用面积（Saleable Area）」来计价，彻底废除以建筑面积报价的做法。随后，二手住宅市场也全面普及实用面积。因此在现今（2026年）的香港住宅市场，「建筑面积」与「建筑尺价」已成为历史名词，买家在买楼时，只须认准「实用面积」即可。
建筑面积在现今还有什麽用途？
虽然住宅买卖不再使用建筑面积，但它在以下两个领域仍会出现：
旧屋苑的管理费： 部分楼龄较高的二手屋苑，其《大厦公契》的管理份数仍是当年按建筑面积编配的，因此管理费仍可能与旧有的建筑面积挂鈎。
非住宅物业： 现时香港的写字楼（商厦）、工厂大厦（工厦）及零售商铺的买卖或租赁，市场上依然普遍沿用「建筑面积」来计算租金和售价。
甚麽是实用面积？
实用面积（Saleable Area） 是指住宅单位内真正属於业主独立专属可用的面积。它已经完全扣除了大厦的所有公共空间（例如会所、电梯大堂、公共走廊及垃圾房等分摊地方）。
根据香港法例的严格定义，实用面积的计算范围包括：
单位内部的室内墙壁面积（包括内墙及外墙厚度）
单位专属的露台、工作平台及阳台
因为剔除了所有公共分摊面积，所以单位的实用面积数值必然会比旧制的「建筑面积」小，但却最能真实反映住户实际可用空间。
严格法定指引：住宅计价必须以「实用面积」为唯一标准
必须留意的是，坊间常误解买卖时可以由业主或发展商自由选择以哪种面积计价。事实上，自 2013 年《一手住宅物业销售条例》实施后，所有一手新盘的广告、价单及成交，法例规定「只能」并「必须」以实用面积及实用尺价列示，全面禁绝建筑面积。
而在二手住宅市场，地产代理在向客户提供物业资料时，亦必须强制第一优先提供实用面积，所有法律文件的交易代价均以实用面积为法定根基。
⚠️ 买家必知：哪些专属空间「不计入」实用面积？
很多买家以为只要是自己单位独享的地方都算实用面积，这是一个大误区。以下地方虽然由你独家使用，但法例规定绝对不能计入实用面积之内，只会在合约中列明为「其他附属地方」：
❌ 窗台（Bay Window）
❌ 冷气机房 / 空调机房（Air-conditioning Plant Room）
❌ 阁楼（Cockloft）
❌ 平台（Flat Roof）、天台（Roof）、花园（Garden）
❌ 车位（Parking Space）
甚麽是内拢面积？
不少以为实用面积等同於单位的内拢面积，这是错误的。内拢面积又称地毯面积，意思是室内可铺地毯的面积，较「实用面积」更接近单位实际可用空间。因为实用面积除了包括了露台、阳台等空间，更会包含了墙壁厚度。不少准业主拣楼时也喜欢选择厚身墙，隔音等会比较好，然而这亦会影响了内拢面积。
另外，楼层高低亦会影响了内拢面积。由於楼宇结构，底层的承托力需要更高，墙壁需要更厚，即使高低层实用面积一样，低层的内拢面积会比高层小一点。
查询单位实用面积
一手楼实用面积
根据《一手住宅物业销售条例》，现时所有一手楼的楼书、广告等，只可以用「实用面积」作为尺价标示，因此业主所见到的尺价已经以实用面积计算
如何查询单位实用面积？
一手新盘：
根据《一手住宅物业销售条例》，现时所有一手楼的楼书、广告、价单及成交纪录册，「强制只能」以实用面积作为唯一面积及尺价的标示，因此买家看到的数字已经过严格法定审核。二手旧楼：
若想查阅二手楼的法定实用面积，有以下三个主流途径：地产代理/银行网上估价（最快、免费）： 透过主流地产代理网站或各大银行的网上物业估价系统，输入大厦地址即可一秒获取该单位的法定实用面积。
差饷物业估价署的「物业资讯网」： 买家可付费（每次约 HK$9）即时查阅由政府核实的住宅实用面积。
土地注册处查册（Land Search）： 透过查阅该单位的「首次转让买卖协议（First Assignment）」，亦能准确获得官方业权与面积纪录。
二手楼实用面积
查询二手楼的实用面积（Saleable Area），现时（2026年）在香港最快、最精准且合法官方认可的查询途径主要有以下几种:
1. 免费且最快的方法：银行/代理网上估价系统
这是日常买楼或睇楼时，最推荐第一步使用的方法，完全免费。
各大银行网上估价： 只要在银行的物业估价网页输入二手大厦的物业地址和单位，系统便会即时显示出该单位的官方法定实用面积，以及最新的市场估值。
大型地产代理数据库： 其网页及 App 内设有全港屋苑资料库，均会清晰列明每个单位的实用面积
注意事项
- 楼书「平面图」显示的尺寸因为不包括批荡及装修物料，未必等同现场在单位内量度所得的尺寸。因此在订造家俬时，建议额外预留一些空间，或亲身到无改动的示范单位量度尺寸，以免装修失预算。
- 差饷物业估价署的物业资讯网有提供物业资料，包括物业的售价及租金指数，落成量、使用量、入住量、空置量等，按实用面积、地区或楼龄分类，入市前可作参考。
- 实用面积与管理费有关，根据大厦公契为不同单位订立管理份数及不可分割份数，再以单位与楼宇楼面面积的比例计算。因此单位实用面积越大，份数越大，管理费亦会越贵。
透过House730了解最新楼市资讯及置业须知
House730为香港至全面搵楼平台，提供最新的一手新盘、二手住宅及工商铺资讯，由搵楼至买楼为你一手包办外，亦会为你整合不同的置业常见问题，提供买楼租楼小贴士，助你网上搵楼租屋，更方便、更轻松！立即透过House730了解最新楼市资讯及置业须知！
延伸阅读:
【临时买卖合约】临时买卖合约要清楚︱几时签约? 临时买卖合约条款及保障
