【銀主盤攻略】銀主盤是甚麼？如何拍賣、做按揭，又有甚麼風險？

立即跳到：甚麽是银主盘︱购买银主盘流程︱暗标出售银主盘︱公开拍卖银主盘︱购买银主盘注意事项

甚麽是银主盘

银主盘是指借钱给业主的人（也就是承造按揭的银行或借贷公司），因业主无力偿还按揭而将楼盘没收再卖出，以偿还业主的欠款。

与一般「钉契盘」或业权不全的楼盘不同，银主盘是政府认可的。银主(借贷方)面对业主无力还款，会入禀法庭才卖出，具香港法律认可。因此除非楼盘有僭建、业权不足等问题，否则银行亦会愿意对购买银主盘的新买家批出按揭。

不少人以为银主盘会比市面楼盘便宜很多，甚至以为只需要代偿还前业主剩下的按揭便可以买下。其实银主盘会透过暗标或拍卖方式，以价高者得方式出售，底价亦会进行估价。而银行扣除所有费用及按揭后，会将余额交还予买家。所以银主盘不一定会比市价便宜很多，需要视乎买家出价。

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购买银主盘程序

一般市民（不论是个人或联名形式）均可以购买银主盘。不过，由於物业已被银行（银主）接管，买家无法直接联络原业主，必须经由地产代理（物业代理）或拍卖行进行洽购及交易。现时地产代理大多会将银主盘的资料、照片或短片放在网页上，亦会定期刊登即将安排拍卖的物业名单及详细地址。你亦可以直接向地产代理查询最新放售的银主盘名单。

若对某个银主盘有兴趣，你可以先联络代理安排睇楼及视察周边环境。如果遇上心仪单位，则需要了解该盘是以「暗标/招标形式」还是「拍卖形式」放售

暗标购买银主盘

一般银主盘银行亦会先以「暗标」方式出售，业主遇上心水楼盘，可由物业代理帮忙填写入标书交至银行。於「招标期」截止后，银行会审视所有标书，以「价高者得」方式确认将楼盘售予哪位买家。

大部分银主盘在接管初期，银行都会先以「暗标」或非公开招标方式出售：

递交标书：买家如欲出价，可由地产代理协助填写投标书，并连同本票（通常为出价的一成作为订金）一并递交至银行。
审批原则：在招标期截止后，银行会审视所有标书。虽然银行倾向「价高者得」，但若所有标书的出价均未达到银行的底价（心理价位），银行有权拒绝所有标书（即流标）。
签约程序：若银行接纳出价，便会通知中标买家，双方随即落实签署买卖合约。

公开拍卖形式购买银主盘

如果该楼盘经过多次招标仍未能成功售出，银行便会委托拍卖行（或物业估价/测量师行）将物业公开拍卖：

即场竞投：有兴趣的买家需於拍卖当天亲身或委托代表出席。拍卖官会公开「明标」开价，由现场人士举牌即场竞价，同样以价高者得为原则。
即时签约：成功投得单位的买家，必须即场签署正式买卖合约，并即时缴付楼价约 10% 的订金。需要注意的是，拍卖会成交通常属於「必买必卖」，买家没有一般二手楼的临时合约冷静期。

银主盘拍卖

如果该楼盘经过多次招标不成功，银行会委托拍卖行进行拍卖。拍卖行会委托测量师行，於拍卖当天估价并公开「明标」拍卖。有兴趣人士可带同订金即场出价，价高者得。成功投得银主盘的买家可以即时签约。

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购买银主盘 5大关键风险与隐藏成本

银主盘的售价虽然普遍较市场价有折让，但由於物业涉及债务纠纷或长期缺乏打理，买家入市前必须特别留意以下风险，并预留额外资金：

1. 装修参差与现状交楼
银主盘由於是收回而来的物业，有机会出现装修参差、残破的情况，甚至银行在收楼后不会清空单位内的杂物。由於银行绝不会负责任何还原或清空工作，有兴趣的准业主强烈建议先预约睇楼，亲身视察过环境再作决定。
2. 部份业权与僭建法律责任
某部份在市场上放售的银主盘可能只拥有「部份业权」（例如半份业权），又或者单位存在僭建部份、违反建筑物条例的情况。由於新买家入主后需要背负该物业的所有法律责任，在购买前最好先到土地注册处查册，确认业权是否完整以及是否有未解除的政府命令。
3. 连租约拍卖的睇楼限制
有些银主盘在放售时会连同现有租约一并拍卖。这类单位如果想在买前睇楼，地产代理或拍卖行需要提前与现有租户进行沟通和预约。如果租户拒绝配合，买家可能需要承担「盲买（无得睇楼）」的风险。
4. 物业债务需由新业主清还
单位的物业相关债务（例如上手业主欠下的水、电、煤气费、物业管理费欠款、差饷地租大厦维修费等），在法律条款上通常会转嫁给新业主。买家必须预留此部份的清还资金。不过，前业主的个人债务（如私人贷款、信用卡债等）则不属此项，新业主毋须偿还。
5. 交楼期由银行决定（影响按揭）
有别於一般二手楼交易可以由买卖双方协议成交期，银主盘的交楼期及成交期完全由银行（银主）单方面决定，通常时间抓得非常紧迫。如果买家需要时间申请按揭（例如需要申请成数较高、审批较慢的按揭保险），就必须密切留意交楼期限，并在确认中标后尽早提交按揭申请，以免因赶不及成交而遭没收订金。

购买银主盘常见的法律与财务风险

银主盘的售价虽然普遍较市场价有折让，但由於物业涉及债务纠纷，买家在法律与财务上需要承担比一般二手楼更高的风险。以下是买家必须留意的核心风险：

「现状交吉」与结构问题
银主盘几乎全是以「现状」出售，银主（银行）不会对单位的任何瑕疵、僭建物或维修令负责
如果单位内有僭建物、非法改建或收过屋宇署的维修命令（Building Orders），买家买入后必须自行承担清拆及维修的所有法律责任和费用。

业权不完整与「钉契」风险
前业主可能身负多笔债务，除了第一按揭的银行外，物业可能已被其他财务公司或债主开展诉讼，甚至被政府部门或法院「钉契」。
最严重的法律风险是「缺契」或「丢失楼契」（例如前业主失踪或故意藏匿楼契）。如果楼契不齐全，会直接变成「烂业权」，买家日后极难将物业转售，亦无法向主流银行申请按揭。

前业主沉重欠费（由买家承担）
银主盘的买卖合约通常会加入「特殊条款」，列明前业主所欠下的费用，在物业成交后将全部转嫁给新买家。
这包括前业主长年累积的屋苑管理费、大厦维修基金供款、差饷、地租、以至由法庭颁令的诉讼堂费。这笔隐藏成本有时高达数万甚至数十万港元。

银主盘按揭

坊间理解银主盘难承造按揭，其实，银主盘单位绝对可以承造按揭，甚至是承造高成数按揭，只是银主盘的状况不尽相同，有违法僭建建筑物，亦有可能日久失修，间隔有改动等，都会影响承造按揭，而银行之间估算物业造价不一，承造按揭银行估算银主盘造价若有差距，都会影响批核结果，而影响银主盘最终按揭成数。

另外，银主盘出售时，很多时未必能提供楼契，导致银行承造按揭时，审批条款会较为严谨。买家若购买此类银主盘时，宜委托律师查问清楚。一旦遗失楼契，业主是需要寻找律师就遗失楼契进行宣誓及说明遗失原因。银主盘的楼契有机会不完整之外，亦有可能是出售物业部份业权，此情况下则无法承造按揭。

由於银主盘也可以是连租约出售，买家购买忘此类物业，会视为非自用住宅物业，在申请按揭时，按揭成数五成。有按揭负担的申请人，按揭成数再降一成至四成。当然，若银主盘是曾经发生事故单位，被视为「凶宅」，而坊间没有就「凶宅」作具体定义，这类单位向银行承造按揭时，每间银行对凶宅的纪录及审批按揭结果都有差异，宜向银行了解后再作决定。

银主盘买唔买得过

通常银主盘的成交价会比市场价有一定折让，因而给人一种「平靓正」或「超值抵买」的感觉。但究竟银主盘是否真的买得过？

答案是：不能一概而论，关键在於背后的「隐藏代价」。由於银主盘的成因各异，背后往往缠绕着复杂的法律与财务问题。在被「低市价」吸引而冲动入市前，买家必须彻底查清以下三大核心事项：

⚠️ 债务与官司背景：单位是否有未清还的物业欠债？是否正涉及未完结的法律诉讼、未解除的法庭命令，或政府部门（如屋宇署）发出的清拆/维修指令？
⚠️ 业权完整度：物业是否属於「部份业权」（例如半份业权）？楼契是否齐全？有没有出现「缺契」的情况？
⚠️ 按揭批核风险：以上任何一个问题，都会直接影响银行的估价。轻则被削减按揭成数，重则会被银行直接拒批按揭（即「跳掣」），随时面临因无法成交而遭没收订金的绝路。

💡 总结：银主盘的确有机会「执到宝」，但背后伴随的风险远比一般二手楼高。买家切忌单凭价格便宜就盲目跟投，入市前必须做足查册功课，并寻求专业律师的意见。