【銀主盤攻略】銀主盤是甚麼？如何拍賣、做按揭，又有甚麼風險？

立即跳到：甚麽是银主盘︱购买银主盘流程︱暗标出售银主盘︱公开拍卖银主盘︱购买银主盘注意事项

甚麽是银主盘

银主盘是指借钱给业主的人（也就是承造按揭的银行或借贷公司），因业主无力偿还按揭而将楼盘没收再卖出，以偿还业主的欠款。

与一般「钉契盘」或业权不全的楼盘不同，银主盘是政府认可的。银主(借贷方)面对业主无力还款，会入禀法庭才卖出，具香港法律认可。因此除非楼盘有僭建、业权不足等问题，否则银行亦会愿意对购买银主盘的新买家批出按揭。

不少人以为银主盘会比市面楼盘便宜很多，甚至以为只需要代偿还前业主剩下的按揭便可以买下。其实银主盘会透过暗标或拍卖方式，以价高者得方式出售，底价亦会进行估价。而银行扣除所有费用及按揭后，会将余额交还予买家。所以银主盘不一定会比市价便宜很多，需要视乎买家出价。

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购买银主盘程序

一般市民是无法单独购买银主盘的，需经由物业代理或拍卖行购买。物业代理大多会将银主盘的资料放在网页上，亦会定期显示那些银主盘安排拍卖，及列出拍卖物业详细地址。你亦可以询问物业代理有否银主盘放售。

若对银主盘有兴趣，你可先约代理睇楼，视察环境。遇上心仪盘，则可以了解该盘是以「暗标形式」还是「拍卖形式」放售。

暗标购买银主盘

一般银主盘银行亦会先以「暗标」方式出售，业主遇上心水楼盘，可由物业代理帮忙填写入标书交至银行。於「招标期」截止后，银行会审视所有标书，以「价高者得」方式确认将楼盘售予哪位买家。

银主盘拍卖

如果该楼盘经过多次招标不成功，银行会委托拍卖行进行拍卖。拍卖行会委托测量师行，於拍卖当天估价并公开「明标」拍卖。有兴趣人士可带同订金即场出价，价高者得。成功投得银主盘的买家可以即时签约。

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购买银主盘风险

1. 银主盘由於是没收而来，有机会装修参差，甚至没有清空单位，银行不会还原或清空，有兴趣的准业主可先睇楼再作决定。睇楼时要留意物业是否有僭建部份，或任何违反建筑物条例情况，因为新买家是需要背负物业所有责任。在购买银主盘前，最好查册了解物业有否出现相关状况才作决定。

2. 有些银主盘会连租约拍卖，若想睇楼需要与租户沟通。

3. 单位的债务（例如上手水电媒、管理费欠费等），新业主亦有责任清还，因此需预留此部份资金。但前业主的个人债务则不属此项，新业主毋须偿还。

4. 某部份银主盘只有「部份业权」，或有机会有僭建等问题，建议准业主有心仪楼盘，同样查册确认业权是否完整。

5. 银主盘的交楼期由银行决定，有别於一般买卖由双方决定。若需时申请按揭(例如更高按揭保险)，则需要留意交楼期，尽早提交申请。

银主盘按揭

坊间理解银主盘难承造按揭，其实，银主盘单位绝对可以承造按揭，甚至是承造高成数按揭，只是银主盘的状况不尽相同，有违法僭建建筑物，亦有可能日久失修，间隔有改动等，都会影响承造按揭，而银行之间估算物业造价不一，承造按揭银行估算银主盘造价若有差距，都会影响批核结果，而影响银主盘最终按揭成数。

另外，银主盘出售时，很多时未必能提供楼契，导致银行承造按揭时，审批条款会较为严谨。买家若购买此类银主盘时，宜委托律师查问清楚。一旦遗失楼契，业主是需要寻找律师就遗失楼契进行宣誓及说明遗失原因。银主盘的楼契有机会不完整之外，亦有可能是出售物业部份业权，此情况下则无法承造按揭。

由於银主盘也可以是连租约出售，买家购买忘此类物业，会视为非自用住宅物业，在申请按揭时，按揭成数五成。有按揭负担的申请人，按揭成数再降一成至四成。当然，若银主盘是曾经发生事故单位，被视为「凶宅」，而坊间没有就「凶宅」作具体定义，这类单位向银行承造按揭时，每间银行对凶宅的纪录及审批按揭结果都有差异，宜向银行了解后再作决定。