【租樓攻略】減租時機大檢閱

【减租时机】区内有新盘入伙时

如果您发现自己租住的屋苑附近，在未来数月持续有大型新盘落成入伙，这代表该区的租赁供应即将大增，正是您向业主提出减租的绝佳时机。每逢新盘入伙，市场上都会瞬间涌现数百甚至上千个全新租盘。一手楼不仅具备全新的装修、名牌家电及完善的会所配套，更重要的是，许多一手业主为了避免单位空置，往往愿意拉低租金甚至「平价求租」。这股庞大的新增供应，会严重分流同区二手楼的租客需求。

为了留住好租客、避免单位丢空，同区的二手业主通常会面临减租压力。特别是在一些近年有大量土地供应的地区（例如新界西的屯门、元朗，或是市区的启德等），一手盘与二手盘之间的减租竞争更为激烈。租客只要把握新盘入伙首3至6个月的「租金踩踏期」，拿同区新盘的成交租金作为谈判筹码，与现任业主议价的成功率将会大大提升。

【减租时机】楼市下跌时

当整体楼市面临下行压力时，确实是与业主商讨减租的契机，但租客必须掌握正确的数据作为谈判筹码。虽然「楼价」与「租金」属於两个不同的市场（有时甚至会出现『楼价跌、租金因转买为租而上升』的背驰现象），但当经济环境转差、失业率上升或整体市场消费力减弱时，高昂的租金最终亦会难以维持。当您发现官方的差饷物业估价署「住宅租金指数」或各大地产代理的「中原城市租金指数（CRI）」持续录得跌幅时，这便是一个强烈讯号。

在这个时期，租客不妨主动追查自己屋苑或附近同类单位过去2至3个月的最新月租成交价。如果您发现同屋苑有类似单位的成交租金已经低於您的现有租金，或者市场上出现大批业主宁愿「平租减负担」的趋势，这就是您向业主提出议价的黄金机会。拿着真实的市场跌幅数据去谈判，远比单凭一句「现在楼市不好」更能说服业主降价。

【减租时机】按揭减息时

按揭息率是业主的成本，当加息时业主的按揭成本便会增加，自然容易转嫁於租客身上。而当减息时，业主按揭的压力亦会减少，租户若在此时与业主相讨减租，空间便会大得多。当然，按揭息率经常波动，若只是日常减息，会稍后回复的机会大，业主未必容易答应。但若是遇到经济下滑，美国减息或债券减息等，预期减息时段较长，业主考虑答应减租的机会自然更大。