近几个月，都有不少客户对旧楼强拍机制或有关估价服务进行查询，内容都是离不开收购方提出之收购价是否合理等问题。
客户总是强调他们现在卖的不是现有单位，而是该单位大厦位处之土地，理应价值不菲。但事实却是如此吗？而价值又何为合理？
每一块土地都会跟据自己的地契、城市规划大纲图及按照建筑物条例，而设有地积比率、建筑物高度或覆盖率等发展限制。收购方会以该土地之最佳发展模式，再以市场上类似的成交数据，去决定该假定发展项目之价值，但此价值并非土地价值。发展过程中涉及建筑成本、销售时之推广费用及发展商的利润等，收购方需扣减该等开支成本，才可计算出土地成本价值。
整个估算只是进行了一半，因为单位只是占土地业权之一部分。专业测量师需要估算土地上每一个单位之现有价值，从而得出一个摊分比例，才可计算某单位之收购价是否合理。
简单来说，计算土地价值或一个具有重建潜力的旧楼单位之价值，一点也不简单。
作者为中原测量师行专业估价部高级经理吴庭琛先生
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