何解按揭年期不断延长?

  根据金管局的按揭统计数字，银行批出之按揭年期刷历史上最长纪录，平均长达318个月(即26.5年)，反映借款人选用长达25年及30年较长年期的比例进一步增加。参考过往数字，15年前平均按揭年期是19年，自08年金融海啸后，平均按揭年期持续出现延长趋势，由5年前开始，平均按揭年期已达25年或更长。楼价持续上升及按揭措施的推行，是导致近年按揭年期延长的成因。楼价自08年起进入升轨，至今升幅达175%，处於历史新高水平；在楼价升势下，即使银行批出之平均按揭成数已受限於楼按措施而降至5成，亦无阻最近之平均按揭额再创新高达373万元，大幅高於08年平均仅约200万元水平。反观08年至今私人家庭月入中位数升幅仅达40%，家庭置业负担能力降低下，借款人倾向选用较长按揭年期以降低每月还款额，拉长还款期的好处是可直接减轻供楼负担。以楼价600万承造6成按揭及现时按息计，选用20年还款期之每月还款额是$17,705，选用30年还款期即降至$12,773，减幅达28%。

延长还款期较易通过压力测试

  选用长还款期的另一好处是较易通过按揭供款压力测试，压力测试自2010年8月推行，其后再分别於2012年、2013年及2015年三度提高要求，若想较易通过压力测试，若非提高还款能力，又或降低按揭金额，便可尝试选用较长按揭年期。同样以上述例子计，买家每月入息$33,000，若选用20年还款期，在压力测试下，假设未来息率上升三厘之供款占入息比率已达70%，即使选用25年还款期，此比率亦已达62%，同样超出了审批上限；但若然将按揭年期延长至30年，压力测试下之供款占入息比率便降至57%，成功可获银行批出按揭贷款。

年龄与还款期总和上限提高至85年

  虽然按揭年期出现延长趋势，但在现行楼按措施下，按揭年期不可多於30年，故此按揭年期不会无限延长。而另一方面，借款人年龄及物业楼龄亦会影响银行批出之按揭年期，原因是银行对上述两者与按揭年期的总和设有上限，一般长达70至75年，部份可长达80年，而最近有个别银行在此方面提供更大弹性，将借款人年龄与还款期的总和上限提高至85年。换句话说，即使借款人达55岁仍有机会可获批30年还款期、60岁人士亦有机会可获批25年还款期。但当然，银行实质上仍需评估借款人的供款能力，当中会衡量借款人的入息水平及稳定性、工作性质等，同样需通过压力测试；如果借款人是属於有楼收租及收取长俸人士，银行亦会有较大信心批出长年期按揭。现今不少父母替子女支付买楼首期，甚至代为供楼，又或碍於年轻子女入息不高，由父母作为按揭担保人，银行在计算供款占入息比率时，若果父母入息所占比重较大，父母的年龄或需纳入评估，继而影响可批出按揭年期。就这类个案，个别银行可为较高龄借款人或担保人提供还款期弹性，相信是有一定吸纳客源的优势。

   至於楼龄如何影响按揭年期，当中亦视乎按揭物业的质素及流转率，若果是属於成交量较多的蓝筹屋苑如美孚新邨及太古城，即使美孚早期单位楼龄已达48年，银行仍可以80年减楼龄计算按揭年期长达30年。相反若果是属於旧区单幢式旧楼，楼龄同样已达48年，银行或只能改以低於70年减楼龄计算，供款期缩减至20年。而实质上，对於单幢旧楼尤其是管理欠奉及成交稀少的物业，银行或许需要实地视察后才可批出按揭年期。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤