去年银行於8月份调整新造按息后，银行普遍批出之P按息（2.375厘）较H按封顶息率（2.475厘）略为优胜，差幅约0.1厘，变相推动用家选用P按，P按用家因而随即增加。金管局去年11月份住宅按揭统计数字中，P按选用比例攀升至57.7%，数字上重夺半数以上地位。但在最新12月份数字中，P按选用比例掉头回落，H按比例则止跌回升6.2个百分点至46.4%；原因为何？

2008年金融海啸后，资金流入影响下，本港银行同业拆息持续处於低水平，推低楼按息率，本港已享有10年低息期，期内较大部分时间由H按主导市场，原因是以H按计之实际息率低於P按。近年美国息率逐步迈向正常化，加息累计幅度已达2.25厘，美元拆息上升下，港元拆息亦回升了一定幅度，不过，银行资金仍充裕的情况下，撇除市场短期因素后，港元拆息往往又再回落至偏低水平。

最近亦出现类近情况，去年12月临近美国加息时期，加上年结季节性因素影响，拆息显着上升，与楼按相关的一个月拆息曾升至约2.4厘，以H按计划H+1.24%计算之按息便为3.64厘，基於拆息的波动性大，银行提供以P为基准之H按封顶息率便显得相当重要，在上述计划中，银行提供之封顶息率是P减2.9厘，即是说，若拆息计算之按息高於封顶息率，银行将主动以较低之封顶息率计算按息，故此H按实际息率便是2.475厘，而非上述之3.64厘。及至今年1月份，短期因素逐步消除，加上市场贷款需求转弱，拆息出现连日回软，反映银行同业拆借市场流动性充裕，以2月1日之拆息水平为例，1个月拆息已累跌逾1厘多至1.01厘，以H按计算之按息降至2.25厘，个别更低至2.24厘，已低於市场之P按息2.375厘。

就上述，H按息低於P按息约0.125厘，单计这个轻微息差其实未足以推动用家再次由P按转用H按，原因是，拆息有着较大波动性，当遇着一些本地或外围因素，可以出现颇大的调整幅度，故此按揭用家亦相当关注H按计划之封顶息率保障。最近陆续有银行将H按封顶息率下调至与P按息看齐，由原先之2.475厘调整为低至2.375厘，这项调整令H按再次成为按市亮点。当H按封顶息率与P按息看齐，H按便发挥双边优势，当拆息下跌时，H按用家可享有更低按息优惠，当拆息回升时，H按用家亦可享有与市场P按息一致的保障。

基於最近H按优势重现，以中原按揭客户个案为例，最近按揭申请人选用H按之比例已显着增加，相信这情况将於稍后在数字上反映，料H按比例将会由跌势转为升势，楼按积极性大的银行亦会跟随将H按锁息上限调整至与P按息一致。不过，近日拆息下跌处於偏低水平，与美元拆息便随之拉阔，近日1个月拆息之港美息差接近1厘半，令套息交易之诱因骤增，引发资金流出的机会增加；若拆息低企情况持续，并再次触发港滙转弱至弱方兑换保证，金管局便需出手承接港元沽盘，抽走市场资金，银行结余因而减少，而届时拆息亦会回升，故此，H按用家需留意今年拆息有机会受种种因素而不时出现反覆上落之波幅，所以银行提供之H按封顶息率是否与P按息水平一致，对用家相当重要。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤