对没有使用高杠杆的投资者来说，当下的楼市是最理想的，撤辣后市场回复慢升！收租回报率高！租金仍在上升趋势！而现金流更加可享受到4厘以上的收息率！还有低通胀！和最近更可以享受到大湾区的发展包括性价比高的美食旅程！

不要以为老汪天生乐观所以特别觉得现在美好，事实上幸福非必然！香港已是中美两国角力的主战场，香港没有战争对港人来说已是福祉。执笔的前一天，法庭正在审理一宗数年前有组织计划以强烈炸弹进行无差别式袭击的案件，香港曾与真正战争擦肩而过！

赚取利息的幸福亦不是必然的，如果通胀率是2%左右，香港的定期存款收息就不可贵了，若不是联系汇率，香港的银行亦不可能在无汇率风险下买美债产品，曾给予定期存户高於按揭的息率了，我们「反剪了美国的羊毛」！

人们说加息是洪水猛兽！实际加息令港人赚得更多，我们计一计数：香港的定期存款收息之前可达5.5厘左右，而Ｈ按揭息率约4.125厘，而香港住宅按揭贷款余额约2万亿元，按此计算则有关的约9万亿元定期存款收息较住宅按揭的利息支出其实每月多约340亿元或5倍。

这些幸福都不是必然的！大财团在银行息口上没有小市民般幸运，很多时商业借贷息口是6厘至7厘的水平，於是，发展商停买地、清货及缺供应之下再买入地皮，这将是必然出现的过程。

笔者认为最新的重要格局是人口政策，香港人口在2019年后曾出现下跌，中央透过特首挂帅成功以各项专才和人才计划令到香港人口在2022年开始回升！事实上，香港楼价下跌对新来港的居民是有利的，加上楼市不单只取消了「辣招税」，而且楼价有折让，亦有利人口的进入，新人口进入不单只填补了人手，亦填补了港人遗忘了的奋斗精神，当港人自怨自艾的时候，内地人却十分欣赏本港的教育、医疗制度及与西方国际接轨的优势。

执笔的时候，政府有意发展北都大学教育城，有19间院校提交建议书，看来香港的学位很大机会会倍增，未来必汇聚内地的精英来港读书，如此一来本来人口老化的香港面对未来十至二十年相信可能以百万计的较年青、知识水平较高及较高薪人士进入的话，理论上长远对香港的楼价有很强的正面作用，而短期也对住宅租金是有强的支持作用（香港过去十三个月差估署私楼租金指数上升了十一个月，租金回报率亦上升了十一个月），人口变化令香港提升至一个大格局，笔者认为大家要好好地理解。

面对乱世，追求一个慢升及稳定的楼市才是明智之举，未来还有很多外国的干扰在等着我们，慢升风险最低，同时底气最强。