去年楼市成交表现强差人意，全年只有约3.6万宗的二手成交注册，交投跌至自1996年以来的最淡静的一年，比起2007至2010年的旺市平均每年超过10万宗二手成交，跌幅超过六成以上，二手楼市持续淡静是市场的刚需彻底消失，或是部分准买家因楼价下跌而暂缓入市，现在楼市是寻回刚性需求的时刻。

楼市刚需求是否已经不存在，首先从人口而言，无可否认近年香港正面对出生率下降，死亡率上升的情况，在2022年全年出生人口仅3.25万人，但同期的死亡人数却显着增加至6.37万人，加上人口自然变化已经连续三年出现负数，换言之自然人口正不断下降，不过同时间因应疫后，中国内地及海外人士透过各项计划移入香港的不断增加，在去年年中的统计，有多达17.4万「香港居民净移入」，令去年年中香港人口的临时数字已出现止跌回升，去年年中香港总入口已达749.8万人，与疫情前的750.7万人接近。

香港人口止跌回升的同时，与此同时，原来香港银行存款总额亦已重拾升轨，根据金管局提供的数字，最新本地银行客户存款总额已经连升6个月，最近11月的客户存款总额已突破16万亿的历史高位，较疫情前的13万亿已显着增加16%，数字反映香港人仍然好有钱，去年楼市转趋淡静主要是因为准买家因应楼价回落而暂缓入市。

总括而言，过去一年楼市交投淡静是受多方面因素影响，其中受过去一年多的加息影响，息口持续高企，供楼负担增加，加上楼价回落，买家入市意慾自然受影响，不过随着美国息口经已见顶，市场预期美国联储将於今年第二季至第三季开始重启减息，全年最多减息1.5厘，最少亦会减息1.75厘，最新本地银行已预期香港将紧贴美国减息步伐，港银有机会跟随下调最优惠利率(P)2至3次，减幅约0.75厘，供楼负担下调的同时，再加上早前政府减辣，买家置业成本降低，减低置业负担有助楼市刚需求回归。