除住宅劏房有租务管制外，目前香港物业的租约不受法律条文限制，业主与租客双方可按需要，自由协议合适租约条款，保障双方利益。除了租金、租期、按金、免租期等基本条款，只要双方同意，业主或租客可加入其他条款，笔者有一个客户为了支持环境保育，在其铺位租约加入条款，要求租客经营的餐厅不可售卖鱼翅菜式。

另一位客户，因为经历过被旧租客拖欠租金，需要数个月时间才能把物业收回，所以在甄选新租客时候，对租客背景审查格外小心，要求铺位租客提交财务证明、经营介绍、装修计划图等，并加入若干保障条款例如担保人、按金、物业还原等。这些条款在发展商的商场租盘亦常有，不过在个别业主的租盘则比较少见。

始终租务市场是一个自由市场，双方谈判条件亦需要看自身议价能力，假如业主所持有物业没有独特之处，而且在市场上有其他同类供应，当业主设定太多保障条款时，而租金价格与其他对手相若，租客或代理会倾向找另一个条件较宽松的租盘入手。所以在完全自由市场环境下，业主经常要平衡如何可以合理地保障自己的同时，亦可以尽快找到租客减少空置期间的损失。

作者为中原测量师行租务管理部高级经理 潘志业先生

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