【新盘按揭难题】发展商优惠要扣减按揭金额?影响按揭成数?
【新盤按揭難題】發展商優惠要扣減按揭金額?影響按揭成數?
按揭小百科 黄咏欣
日期:
2023年07月04日
近年不少新盘都会有不同的折扣优惠,部分可高达楼价的20%,於申请做按揭时,银行一般会要求以扣减发展商优惠后的「折实价」,即俗称的光猪价,去计算按揭成数,如果购入前未计算清楚,或会出现「失预算」的情况。

近日我们有个求助个案,客户购入一个新盘单位,临约上的售价约550万元,发展商有提供到印花税补贴及家俬礼券约20万元,客户没有注意到银行会把这些优惠视作售价折扣,在申请按揭时会先扣减这些补贴金额,才去计算按揭成数。

 

客户自行计算时,一直以为可用折扣前的售价借尽80%按揭,即是他可以借到440万元(未计按揭保费),连同发展商的补贴金额约20万元,客户首期资金总额只需约90万元(550-440-20),变相他可以做到约83%按揭。不过事实当然是做不到。

 

客户实际上,只可以用「光猪价」,即530万元(550万 - 发展商补贴20万元)去做80%按揭,即最高贷款额为424万元( 未计算按揭保费),较客户原来自行计算的少了16万元,亦即是客户的首期资金总数额要有106万元(530-424)才可。幸好客户在购入单位前,其实已预了足够首期资金,只是看到发展商补贴时,才想到能否「偷鸡」借多一点,所以不用「筹首期」,只是感觉与原来想像有一点落差。

 

这个案中客户虽然对临约价与「光猪价」的差别有误解,但由於客户的楼价在600万以下,仍在可做楼花按揭的按保范围,是以影响不是太大。不过,过去我们曾有个案,客户临约上的楼价是605万元,由发展商提供额外4%楼价回赠,回赠后楼价是约580万,虽然回赠后的楼价符合可做楼花按揭的按保范围,但由於临约上的楼价超出600万元,银行拒绝客户的楼花高成数按揭申请,最高只能做到60%按揭。客户最后要先行选用发展商一按加二按计划,待入伙时再才转回银行按揭计划。

 

由以上个案,建议在在买入新盘前,先找专业的按揭代理协助解读价单上不同付款方法的利弊,预先先考虑好要选用哪个付款方法及风险成本,便可以避免出现上述个案中的尴尬按揭状况。


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专家分享 - 按揭小百科 黄咏欣
日期:2023年07月04日
近年不少新盘都会有不同的折扣优惠,部分可高达楼价的20%,於申请做按揭时,银行一般会要求以扣减发展商优惠后的「折实价」,即俗称的光猪价,去计算按揭成数,如果购入前未计算清楚,或会出现「失预算」的情况。

近日我们有个求助个案,客户购入一个新盘单位,临约上的售价约550万元,发展商有提供到印花税补贴及家俬礼券约20万元,客户没有注意到银行会把这些优惠视作售价折扣,在申请按揭时会先扣减这些补贴金额,才去计算按揭成数。

 

客户自行计算时,一直以为可用折扣前的售价借尽80%按揭,即是他可以借到440万元(未计按揭保费),连同发展商的补贴金额约20万元,客户首期资金总额只需约90万元(550-440-20),变相他可以做到约83%按揭。不过事实当然是做不到。

 

客户实际上,只可以用「光猪价」,即530万元(550万 - 发展商补贴20万元)去做80%按揭,即最高贷款额为424万元( 未计算按揭保费),较客户原来自行计算的少了16万元,亦即是客户的首期资金总数额要有106万元(530-424)才可。幸好客户在购入单位前,其实已预了足够首期资金,只是看到发展商补贴时,才想到能否「偷鸡」借多一点,所以不用「筹首期」,只是感觉与原来想像有一点落差。

 

这个案中客户虽然对临约价与「光猪价」的差别有误解,但由於客户的楼价在600万以下,仍在可做楼花按揭的按保范围,是以影响不是太大。不过,过去我们曾有个案,客户临约上的楼价是605万元,由发展商提供额外4%楼价回赠,回赠后楼价是约580万,虽然回赠后的楼价符合可做楼花按揭的按保范围,但由於临约上的楼价超出600万元,银行拒绝客户的楼花高成数按揭申请,最高只能做到60%按揭。客户最后要先行选用发展商一按加二按计划,待入伙时再才转回银行按揭计划。

 

由以上个案,建议在在买入新盘前,先找专业的按揭代理协助解读价单上不同付款方法的利弊,预先先考虑好要选用哪个付款方法及风险成本,便可以避免出现上述个案中的尴尬按揭状况。


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