买楼锄价说穿了是一个心理战，配合对市场及心仪区域的楼价基本知识。想锄价成功，首要心理戒条同追女仔一样，要胆大、心细、面皮厚，对心仪物业不妨大胆还价，记住地产代理会用其方法帮业主还价，不用担心不好意思，最坏情况不外乎成交落空。

落场睇楼时，若遇上心仪单位，不妨多与地产代理交谈，除了询问物业本身的情况外，更应以人为本，了解业主是用家还是楼市投资客？会否急让？放盘多久？近排有冇减过价？对上一两次与潜在买家倾价时，业主态度如何？务求锄价前知己知彼。

到实际还价时，可先做一些功课。先查看现时该区楼价与楼市高位下调了多少？以去年8月后的短暂楼市跌浪为例，楼价自高位下调约一至一成半后，有投资者开始出击睇楼，遇上心理质素较差或急於套现的业主，狠锄最少一成至一成半楼价。当时部分大胆锄价者，能成功较楼价高位调整约两成多至三成夺得笋盘。

一般而言，心仪单位自高位调整两成半或以上入市，已具一定防守性。去年8月后的跌市中，便曾出现类似的锄价成功个案。

狠锄一成至成半

可能有人会话，要锄一成至一成半那麽狠，业主肯定掉头走了。然而，市场告诉我们，楼市是一个充满大量用家的市场，当市场气氛逆转，羊群心态将令心理质素一般的业主较易作出错价判断，笋盘因而乍现。

此外，地产代理立场是促成交易的中间人，亦乐观其成。故不妨与他们多接触，过程中除了摸索业主底线外，亦可向代理埋手，表达自己对心仪楼盘颇有兴趣，但对楼市前景因外在种种担忧，若价格差距太大，会三思考虑。地产代理深明市场气氛逆转，亦怕你这位潜在买家「缩沙」，一般来说会更落力为你向业主锄价及落药，促成交易。