上期提及如何使用20个课税年度的供楼扣税额，视乎该年按息支出是否最贴近或达到10万元扣税额上限，当中亦视乎未来换楼计划，以及余下扣税年期等。供楼利息扣税优惠自1998至1999年度推行，对於一些已几近用毕15个年度扣税额的业主来说，或仅余下5个年度可供扣税，业主可按实际情况及置业计划决定是否使用扣税额。以按揭额约550万元及现时低按息约1.85厘计算，一年按揭利息约10万元，刚可用尽10万元扣税额。换言之，若按揭额较细，在现时低息时期便未可用尽扣税额；用家若於短期内将换楼，所需之按揭额较大，足额使用扣税额的机会便较高。若果剩余可扣税年期不多，而未来还有较长的供楼计划，可看看该年度按息支出是否可用尽扣税额来决定是否使用优惠。

使用供楼扣税额的条件是物业须为纳税人的主要居所，换言之，若按揭物业属於楼花，并未供入伙居住、又或物业属於工商铺类别，均不可用作扣税。在现行印花税措施下，不少夫妇倾向以单人持有物业，因可保留另外一人之首置印花税优惠名额，这亦方便扣税，因可单人用尽10万元按息扣税额。若以联权共有方式持有物业，不论按揭供款是否只由一人负担，每人可扣除之款额分别只限於5万元；夫妇亦可选择合并评税作比较，视乎哪种方式较节省税项。至於两夫妇各自拥有一所物业，却不等於两人皆可使用10万元扣税额，原因是两夫妇被视为只有一个共同住所，故此仍只有其中一个物业之按息可用作扣税。对於现时首置业主年轻化，父母购买单位，由子女名义持有物业，按揭供款由父母支付，父母又可否填报该物业之按息作扣税之用？由於扣税额只供按揭物业之业主申报，故父母不可使用有关扣税优惠。

低息环境下不少用家透过转按套现或以现契楼套现，以套取资金作为投资或其他用途。若然只属转换按揭而没有涉及套现，例如用家为了悭息将现时居所转按，转按金额维持原有尚欠按揭额，那麽转按后之供楼利息仍可用作扣税。但若果转按涉及套现又或现契物业套现，套现金额所涉及之利息是不可用作扣税，因为那是额外借贷金额，而并非用作原先购置居所之用。例如用家原有按揭尚欠200万元，但转按套现金额达350万元，那麽原有200万元按揭利息仍可扣税，但套现出来之150万元贷款利息便不可用於扣税。

作者为中原按揭董事总经理王美凤