香港大学科斯产权研究中心主任邹广荣教授早前就香港的土地供应问题，提出了土地债券的概念，盼可释放新界土地的发展潜力。

土地债券的概念与旧有的换地权益书有雷同之处，但债券持有人能跨时间和地区使用债券，相等於是土地开发的实物期权，并具备可转让的特性。其他投资者亦可以在市场上用市价在公开平台上进行债券的二手买卖，因为债券和土地的价值是由市场决定而非政府提出，徵收土地的过程更公平透明，减轻官商勾结的疑虑。

若要市场对债券有信心，土债必须在一个公开可靠的平台上发行，甚至进行二手交易。笔者认爲区块链在此或能发挥应用的可能性。作为一个公众分散式的电子记帐资料库，区块链内所有资料一经写入便不可窜改，保障持有人的利益；同时交易公开的交易资料令债券的市价一清二楚，对政府赎回债券或是对投资者来说百利而无一害。而其去中央化，以及无需信任(trustless)的特性，定当减轻政府处理土地债券的负担。再者，债券可以拆细为不同的区块链代币，代表着部分资产，令投资门槛下降，活化二手交易市场；加上，新界的祖地需要绝大比例的祖堂同意才能卖地，利用区块链，有的可以现金兑现，有的可以留作换地，也许能解决到祖堂里的意见分歧。

虽然土地债券目前还只是在构思阶段，笔者相信倘若配合区块链的话，推行难度可减低，有望成事之后能解决长期的香港土地短缺问题。

方土控股行政总裁及Asia PropTech创办人卢铭恩