【樓市C見】買樓VS租樓 為子女升學助攻？
日期：2026-08-04
21世紀父母愛子女具體化表現之二：細時，為讀書而「孟母三遷」；長大，為安居而「課金買樓」！
「追校網」依然是時下父母熱衷的「升學助攻」？！
傳統名校 VS國際學校，會否影響家長們的置業選擇？
年青人和計劃要小朋友的夫婦，對於買樓、租樓，又應如何做好財務規劃？
另一方面，美聯儲連續第五次維持利率不變，息口走向對樓市氣氛、走勢會有何影響？
今集繼續有施生坐鎮，分享最新市況；並請來財商導師兼創業家余明樂先生，和大家一起討論時下校網與置業的情況。
影片摘要
在香港，住屋決策從來不只是尋找一個避風港，它更是一場關乎家庭資源配置與人生階梯攀升的博弈。隨著樓市進入震盪期，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）最新報 159.92，持續在 160 點心理關口徘徊。許多家長在諮詢時常問我：在利息高企、前景不明的當下，為了子女升學，究竟該「租」還是「買」？
本期我們特別邀請到中原集團創辦人 施永青先生 與財商導師 余明樂（天 Sir），從宏觀經濟深度剖析到個人實戰痛點，拆解這份決定家庭財富命運的規劃書。
前言：高息環境下的樓市週期與家庭購買力
目前的房地產市場正處於一個極其複雜的十字路口。美聯儲雖連續五次維持利率不變，但中東局勢的動盪推高了通脹預期，導致債券收益率攀升，這對全球流動性造成了實質壓力。
- 供樓成本 vs 租金回報： 施永青先生精闢地指出，目前的高息環境使得銀行的存款回報甚至蓋過了物業的租金回報。對家長而言，這不僅是還款額增加的問題，更直接擠壓了家庭的「可支配收入」——那些原本可用於子女興趣班或海外交流的資金，正被利息支出蠶食。
- 週期性的消化階段： 儘管市場存在抗拒情緒，發展商推盤節奏放緩，但施先生強調房地產具備明顯的週期性。目前的波動屬於上升後的「消化階段」。
子女選校與校網規劃：實戰迷思與通勤代價
許多家長為了「名校網」孟母三遷，但天 Sir 提醒，隨著直資與國際學校的普及，居住地與學位的綑綁早已鬆動。
校網限制與家長選擇對比表
學校類型 | 校網限制（住址相關） | 報讀彈性 | 專家/嘉賓實踐方案 |
|---|---|---|---|
官立 / 資助小學 | 受嚴格限制（如 91 校網） | 需居住於該區，主要靠派位。 | 施永青： 子女讀本地主流學校以融入社會。 |
直資學校 (DSS) | 不受限制 | 可跨區報讀，由學校自主錄取。 | 天 Sir： 女兒正就讀直資學校。 |
國際學校 | 不受限制 | 無須跟隨住址，自主報讀。 | 天 Sir： 兒子曾考慮轉讀國際學校。 |
被忽略的「通勤成本」與法律紅線
- 7:40 AM 的教訓： 天 Sir 分享，其子就讀位於九龍塘的學校，雖住將軍澳，但因校方為避免上學高峰期影響鄰里交通及造成阻塞，有「特別安排」要求學生提早到達。這導致孩子每天 7:40 就必須到校，漫長的通勤與過早的作息對成長中的孩子是沉重的體力消耗。
- 施永青的家庭佈局： 施先生當年選校的邏輯更具「全家規劃」視角：他首要考慮太太在九龍塘任教的通勤需要，並選擇「啟思」等重視活動教學的學校。他堅持讓子女就讀主流學校，是希望他們具備了解香港真實社會的「地氣」，這對於日後接班或在本地發展至關重要。
- 理財師的嚴厲警告： 作為財富規劃師，我必須正告所有讀者：「借地址」報讀學校屬於虛假陳述，不僅會被取消資格，更會觸犯刑事罪行。 這種試圖走捷徑的行為，絕對不值得你拿個人信用與前途去冒險。
買樓 vs 租樓：一場關於「資產」定義的哲學思辨
這部分是本次對談的智力核心。天 Sir 與施先生對物業的本質有著全然不同的財商詮釋：
- 天 Sir 的「現金流」視角： 他認為，若一層樓需要持續供款且不能產生經濟效益（如收租），在現金流層面它更像負債。
- 20 多歲： 應將資金投入創業或增值，不應被房貸束縛自由。
- 30 多歲（成家後）： 此時買樓是為了「穩定性」。租樓面臨業主隨時賣樓或加租的風險，這種不確定性對育兒家庭而言是巨大的負能量。
- 施永青的「淨值（Net Worth）」視角： 施先生反駁了「買樓等於負債」的觀點，他從權益累積（Equity Accumulation）的角度出發：
- 資產負債表： 雖然買樓有按揭，但物業本身是資產。只要貸款額低於估值（如銀行通常只貸五至七成），你的淨資產就是正數。
- 長期增值規律： 地產市場「一浪高過一浪」。當年太古城僅十幾萬，如今翻了數十倍。只要城市經濟不沒落，房地產是對抗通脹、累積財富的最強工具。
真實案例：租樓 10 年，白交了 258 萬的代價
天 Sir 坦誠分享了一個價值百萬的慘痛教訓。他曾以 200 萬買入首層物業，後以 300 萬賣出，帳面賺了 100 萬。當時他未聽從前輩建議及時「換馬」回購，而是將現金留在手中。
- 資金的「隱形流失」： 手上握著 100 萬利潤，卻因缺乏資產配置，資金在日常消費與通貨膨脹中悄悄散去。
- 昂貴的租金帳單： 隨後他開始了 10 年的租樓生涯，月租從 2 萬爬升至 2.3 萬。
- 財務計算： 若以平均月租 2.15 萬計算，10 年的總支出高達 258 萬港元。
總結：解鎖未來的財務自由
買樓與租樓，表面上是住屋選擇，實則是對「人生 Ideal」的追求。買樓在初期或許會犧牲部分消費自由，但其本質是「強制儲蓄」與「資產鎖定」。
給現代家庭的三個建議：
- 量力而為： 確保穩定的還款能力，不要讓房貸拖垮生活品質。
- 通勤優先： 考慮子女升學時，居住地的「時間效率」往往比「名校名氣」更能提升家庭幸福感。
- 追求更高層次的自由：「若將買樓視為人生唯一的理想，那層次就太低了。我們買樓，是為了獲得不需要為住屋憂慮的自由，從而去追求更高的人格理想。」 —— 施永青
