【楼市C见】买楼VS租楼 为子女升学助攻？
日期：2026-08-04
21世纪父母爱子女具体化表现之二：细时，为读书而「孟母三迁」；长大，为安居而「课金买楼」！
「追校网」依然是时下父母热衷的「升学助攻」？！
传统名校 VS国际学校，会否影响家长们的置业选择？
年青人和计划要小朋友的夫妇，对於买楼、租楼，又应如何做好财务规划？
另一方面，美联储连续第五次维持利率不变，息口走向对楼市气氛、走势会有何影响？
今集继续有施生坐镇，分享最新市况；并请来财商导师兼创业家余明乐先生，和大家一起讨论时下校网与置业的情况。
影片摘要
在香港，住屋决策从来不只是寻找一个避风港，它更是一场关乎家庭资源配置与人生阶梯攀升的博弈。随着楼市进入震荡期，反映二手楼价的中原城市领先指数（CCL）最新报 159.92，持续在 160 点心理关口徘徊。许多家长在谘询时常问我：在利息高企、前景不明的当下，为了子女升学，究竟该「租」还是「买」？ 本期我们特别邀请到中原集团创办人 施永青先生 与财商导师 余明乐（天 Sir），从宏观经济深度剖析到个人实战痛点，拆解这份决定家庭财富命运的规划书。
前言：高息环境下的楼市周期与家庭购买力
目前的房地产市场正处於一个极其复杂的十字路口。美联储虽连续五次维持利率不变，但中东局势的动荡推高了通胀预期，导致债券收益率攀升，这对全球流动性造成了实质压力。
- 供楼成本 vs 租金回报： 施永青先生精辟地指出，目前的高息环境使得银行的存款回报甚至盖过了物业的租金回报。对家长而言，这不仅是还款额增加的问题，更直接挤压了家庭的「可支配收入」——那些原本可用於子女兴趣班或海外交流的资金，正被利息支出蚕食。
- 周期性的消化阶段： 尽管市场存在抗拒情绪，发展商推盘节奏放缓，但施先生强调房地产具备明显的周期性。目前的波动属於上升后的「消化阶段」。
子女选校与校网规划：实战迷思与通勤代价
许多家长为了「名校网」孟母三迁，但天 Sir 提醒，随着直资与国际学校的普及，居住地与学位的捆绑早已松动。 校网限制与家长选择对比表
| 学校类型 | 校网限制（住址相关） | 报读弹性 | 专家/嘉宾实践方案 |
|---|---|---|---|
| 官立 / 资助小学 | 受严格限制（如 91 校网） | 需居住於该区，主要靠派位。 | 施永青： 子女读本地主流学校以融入社会。 |
| 直资学校 (DSS) | 不受限制 | 可跨区报读，由学校自主录取。 | 天 Sir： 女儿正就读直资学校。 |
| 国际学校 | 不受限制 | 无须跟随住址，自主报读。 | 天 Sir： 儿子曾考虑转读国际学校。 |
被忽略的「通勤成本」与法律红线
- 7:40 AM 的教训： 天 Sir 分享，其子就读位於九龙塘的学校，虽住将军澳，但因校方为避免上学高峰期影响邻里交通及造成阻塞，有「特别安排」要求学生提早到达。这导致孩子每天 7:40 就必须到校，漫长的通勤与过早的作息对成长中的孩子是沉重的体力消耗。
- 施永青的家庭布局： 施先生当年选校的逻辑更具「全家规划」视角：他首要考虑太太在九龙塘任教的通勤需要，并选择「启思」等重视活动教学的学校。他坚持让子女就读主流学校，是希望他们具备了解香港真实社会的「地气」，这对於日后接班或在本地发展至关重要。
- 理财师的严厉警告： 作为财富规划师，我必须正告所有读者：「借地址」报读学校属於虚假陈述，不仅会被取消资格，更会触犯刑事罪行。 这种试图走捷径的行为，绝对不值得你拿个人信用与前途去冒险。
买楼 vs 租楼：一场关於「资产」定义的哲学思辨
这部分是本次对谈的智力核心。天 Sir 与施先生对物业的本质有着全然不同的财商诠释：
- 天 Sir 的「现金流」视角： 他认为，若一层楼需要持续供款且不能产生经济效益（如收租），在现金流层面它更像负债。
- 20 多岁： 应将资金投入创业或增值，不应被房贷束缚自由。
- 30 多岁（成家后）： 此时买楼是为了「稳定性」。租楼面临业主随时卖楼或加租的风险，这种不确定性对育儿家庭而言是巨大的负能量。
- 施永青的「净值（Net Worth）」视角： 施先生反驳了「买楼等於负债」的观点，他从权益累积（Equity Accumulation）的角度出发：
- 资产负债表： 虽然买楼有按揭，但物业本身是资产。只要贷款额低於估值（如银行通常只贷五至七成），你的净资产就是正数。
- 长期增值规律： 地产市场「一浪高过一浪」。当年太古城仅十几万，如今翻了数十倍。只要城市经济不没落，房地产是对抗通胀、累积财富的最强工具。
真实案例：租楼 10 年，白交了 258 万的代价
天 Sir 坦诚分享了一个价值百万的惨痛教训。他曾以 200 万买入首层物业，后以 300 万卖出，帐面赚了 100 万。当时他未听从前辈建议及时「换马」回购，而是将现金留在手中。
- 资金的「隐形流失」： 手上握着 100 万利润，却因缺乏资产配置，资金在日常消费与通货膨胀中悄悄散去。
- 昂贵的租金帐单： 随后他开始了 10 年的租楼生涯，月租从 2 万爬升至 2.3 万。
- 财务计算： 若以平均月租 2.15 万计算，10 年的总支出高达 258 万港元。
总结：解锁未来的财务自由
买楼与租楼，表面上是住屋选择，实则是对「人生 Ideal」的追求。买楼在初期或许会牺牲部分消费自由，但其本质是「强制储蓄」与「资产锁定」。给现代家庭的三个建议：
- 量力而为： 确保稳定的还款能力，不要让房贷拖垮生活品质。
- 通勤优先： 考虑子女升学时，居住地的「时间效率」往往比「名校名气」更能提升家庭幸福感。
- 追求更高层次的自由：「若将买楼视为人生唯一的理想，那层次就太低了。我们买楼，是为了获得不需要为住屋忧虑的自由，从而去追求更高的人格理想。」 —— 施永青
全城放盘应有尽有
