售樓書要點注意
根據香港《一手住宅物業銷售條例》的嚴格規定，發展商在推售一手新盤時，必須遵循以下「7天與3個月」的法定時效指引：
開售前 7 天： 在新盤正式展開銷售或揀樓的日期前最少 7 天，發展商必須向公眾免費提供最新版本的售樓說明書（俗稱「樓書」）。
每 3 個月更新： 在物業銷售期間，發展商必須最少每三個月檢視及更新樓書內容一次，以確保所有修訂（如大廈改動、斜坡維修等）完全透明。
官方獲取途徑： 買家除了可到發展商指定售樓處索取實體樓書外，最快捷的方法是直接登上政府官方的「一手住宅物業銷售資訊網」（簡稱 SRPE 網站），免費下載最權威、無經地產代理修改的最新電子版樓書。
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實戰攻略：厚厚一本樓書，買家要認準哪 4 大核心要點？
一手樓書動輒數百頁，買家不需要逐字讀完，但以下四個部分隱含了影響日後居住體驗及按揭的關鍵，必須重點消化：
1. 鳥瞰圖與位置圖（睇周邊設施與厭惡性設施）：
不要只看宣傳海報的模擬圖，樓書內的官方位置圖會清晰標示物業方圓內的建築。買家必須仔細檢查附近有沒有垃圾收集站、骨灰龕場、變電站、公共廁所、或未來可能擋住景觀的擬建高樓。2. 住宅單位平面圖（睇結構牆與隱藏露台）：
平面圖中以粗黑線標示的都是「結構牆（Fire/Structural Wall）」，日後裝修時絕對不能拆除或改動。另外，要留意實用面積內是否包含了不計入室內空間的露台（Balcony）及工作平台（Utility Platform），以免收樓時發現「室內廳房」比想像中細。3. 裝置、設備及物料清單（睇送咩家電與保養）：
這裡會逐一列明發展商交樓時附送的電器品牌及型號（如煮食爐、冷氣機、雪櫃、洗衣機）。買家應留意清單中是否有寫明「或同等質素的品牌」，以預期最終收樓時的產品質素。4. 斜坡維修及公共公契條款（睇日後管理費與維修費）：
買家應翻閱樓書最後的公契摘要，確認屋苑範圍內是否包含需要業主聯名承擔維修費的政府斜坡；同時可從中查看單位的「管理份數」，這將直接決定你入伙後每月要給多少物業管理費。
拆解一手售樓書：買家必讀的 7 大核心章節
一手樓書厚如字典，但只要掌握以下由《一手住宅物業銷售條例》規範的 7 大關鍵章節，就能一眼看穿新盤的優缺點與隱藏成本：
1. 一手住宅物業買家須知
這是每本樓書的開首部分。由法例訂明必須列出，旨在為買家提供一條購置一手樓的全面檢查清單。內容涵蓋了買家入市前必須評估的重大事項，包括：樓價與各項行政費用、按揭貸款風險、價單及支付條款（付款辦法）、發展商提供的財務優惠（如回贈）、物業的法定面積界定，以及不可不知的「預計關鍵日期」等。
2. 期數的資料與「預計關鍵日期」
此部分會詳列項目的街道名稱、門牌號數、樓層總數、有沒有被略去的層數（例如香港新盤常見不設 4 樓、13 樓、14 樓等）、有否設立庇護層等。買家必須特別留意「預計關鍵日期」。此日期代表認可人士預計物業落成或符合批地條件的日期。(重要提示：在建築師批准下，發展商有權合法延期，因此買家切勿將此日期等同「絕對入伙日」，安排按揭及租務時務必預留緩衝期。)
3. 賣方及有參與期數的其他人的資料
這裡會公開項目所有幕後團隊的身份，包括：發展商（賣方）、統籌建築師、總承建商、賣方代表律師樓，以及為發展項目提供建造貸款的融資銀行或母公司。想深入了解樓盤背後的發展商實力、承建商過往有沒有「交樓質素差/漏水」的前科，看這個章節便一目了然。
4. 期數的設計資料（隱藏的「室內空間」小陷阱）
此章節會列出每個單位所佔用的「非結構預製外牆」及「幕牆」的總面積（平方米）。買家要特別小心：這些外牆及幕牆的厚度，依法全部會被計算入單位的「實用面積」之內！ 也就是說，如果樓書顯示幕牆面積過大，這部分的牆身厚度就會霸佔了單位的法定呎數，導致室內真正的可用淨內櫳空間「縮水」。
5. 物業管理資料
此處會寫明發展商委任了哪一間物業管理公司作為該期數的管理人。買家可以藉此評估該管理公司的口碑、過往的管理質素。通常由發展商旗下全資附屬的管理公司負責，管理費定價亦會在此章節的公契摘要中找到線索。
6. 發展項目的所在位置圖
樓書的位置圖受法例嚴格监管，必須真實反映物業方圓內的設施。準買家除了看交通配套（如港鐵站、小巴站、學校、公園）外，更要仔細搜尋附近有沒有「厭惡性設施」，例如墳場、骨灰龕場、垃圾收集站、污水處理廠或露天加氣站等。
7. 分區計劃大綱圖與布局圖（管理費與景觀地雷）
此章節能幫你推算物業未來的升值潛力與景觀變化。大綱圖會顯示樓盤周邊用地的未來城市規劃（例如前面空地未來是劃作政府興建高樓，還是保留作永久海景）。此外，買家必須極度留意圖中標示的「公眾地方」或「供公眾使用的休憩用地（Public Open Space）」。如果法例規定這些地方須由該屋苑的小業主出資管理及保養，這意味著高昂的清潔及維修費用將全部轉嫁至你們的管理費之中，這筆長遠持貨成本絕不能忽視！
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8. 發展項目佈局圖
會列出樓盤的項目資料，包括不同座數、單位坐向方向、露台位置、設施、工作平台位置、冷氣機平台位置、電梯位置、通風槽等，了解樓盤大致佈局。
9. 期數的住宅物業的樓面平面圖
可以看到每層的單位伙數、每層高度、單位的間隔及尺寸、升降機數目，門、窗及結構牆位置，廚房是否開放式等的有用資料，並會透過表列出層與層之間的高度，指該樓層之石屎地台面與上一層石屎地台面之高度距離，跟實際入屋量度可能會有輕微出入。而未納入實用面積的部份，例如窗台、花園、平台等，都會在平面圖中列明標示。
10. 期數中的停車位的樓面平面圖
除了附近停車位，不少車主亦會想了解屋苑的停車場位置、私家車、電單車停車數量等，甚至訪客停車數量等，在停車場平面圖中均會詳列。
11. 臨時買賣合約摘要
一般會列明買方如何落訂、訂金多少、如何簽署買賣合約等買賣流程資訊。
12. 公契的摘要
公契就是規管大廈內業主的權利與責任。公契會列明公用設施涵蓋哪裡、屋苑公用地方屬於什麼、單位業權份數、可否飼養寵物、管理公司任期、管理開支計算基準、計算管理費按金的基準、及約滿酬金等等。售樓書內容是摘要，如果想閱覽完整大廈公契可以到發展項目的網站，發展商會上載整份公契讓準家查閱。
13. 批地文件的摘要
批地文件就是政府批出土地予發展商起樓的條款，由於香港大部分土地有政府擁有，香港政府會在土地上加設條款規範土地用途。這裡顯示了樓盤批地的租用年期、租契條款、用地條件等，特別是香港不少土地的租賃權亦有機會於2047年屆滿，這些資料對未來升值潛力亦有參考價值。
14. 公共設施及公眾休憩用地的資料
列明批地文件有沒有規定須由發展項目中的住宅物業的擁有人出資管理、營運或維持以供公眾使用的設施或休憩用地。如有業主需要負責日後維修的公共設施，會影響管理費高低。
15. 期數中的建築物的橫截面圖及立面圖
以橫截面及立面反映項目每一層的位置分佈，並標示出由地面至最低住宅樓層的水平。
16. 期數中的公用設施的資料
列出住客會所、公用花園或遊樂地方的有蓋及無蓋面積，公用設施面積愈大，管理費自然會愈高。
17. 裝置、裝修物料及設備
售樓書中會列出由外部裝修如外牆、窗框、電梯大堂、升降格、信箱等用料，並會仔細列出內部裝修所採用的物料、以及單位提供的電器數目及品牌等。部份細單位不設明火煮食、或不設煤氣爐，也能透過這一欄目中找出相關內容。
18. 有關資料
樓盤有關紓緩噪音的措施、單位是否安裝了固定窗等；又或者大廈是否需要用吊船進行檢查、保養、清潔及維修外牆工作，都會在售樓書中列出。
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概括而言，售樓說明書基本上涵蓋了所有准買家需要知道的樓盤資料。最後要留意，樓書是會定期更新的，所以買家必須要確保取得的樓書是最更新版本。特別是購買樓花的買家，要留意建築圖則有機會會在建築期間改動，而這些改動有可能日後對住戶造成影響，所以即使購買了物業，都要定期留意樓書有沒有更新。
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