立即跳到：甚麼是建築面積？︱甚麼是實用面積？︱甚麼是內攏面積？︱查詢單位實用面積︱注意事項
甚麼是建築面積？
建築面積（Gross Floor Area, GFA） 過去是由發展商計算並用作住宅物業買賣的面積指標。它除了包含單位內部的面積外，還按比例攤分了全幢大廈的公共共用地方，例如會所、電梯大堂、公共走廊、垃圾房、穿梭大堂等。
在早期的香港樓市，部分發展商更會將政府豁免的樓面面積（如環保露台、工作平台、大型窗台）也納入建築面積內售賣，導致單位出現「實用率極低」的情況，這也就是民間俗稱的「發水樓」，令小業主變相花大筆金錢購買了虛浮的公共空間。
2013 年起：住宅買賣全面禁用「建築面積」
為了保障消費者利益，政府先於 2011 年嚴格限制發展商的「發水」上限。其後更在 2013 年 4 月正式實施《一手住宅物業銷售條例》。
法例明確規定：全港所有一手新盤在銷售、廣告、價單及成交紀錄上，必須「劃一」並「只能」採用「實用面積（Saleable Area）」來計價，徹底廢除以建築面積報價的做法。隨後，二手住宅市場也全面普及實用面積。因此在現今（2026年）的香港住宅市場，「建築面積」與「建築呎價」已成為歷史名詞，買家在買樓時，只須認準「實用面積」即可。
建築面積在現今還有什麼用途？
雖然住宅買賣不再使用建築面積，但它在以下兩個領域仍會出現：
舊屋苑的管理費： 部分樓齡較高的二手屋苑，其《大廈公契》的管理份數仍是當年按建築面積編配的，因此管理費仍可能與舊有的建築面積掛鈎。
非住宅物業： 現時香港的寫字樓（商廈）、工廠大廈（工廈）及零售商舖的買賣或租賃，市場上依然普遍沿用「建築面積」來計算租金和售價。
甚麼是實用面積？
實用面積（Saleable Area） 是指住宅單位內真正屬於業主獨立專屬可用的面積。它已經完全扣除了大廈的所有公共空間（例如會所、電梯大堂、公共走廊及垃圾房等分攤地方）。
根據香港法例的嚴格定義，實用面積的計算範圍包括：
單位內部的室內牆壁面積（包括內牆及外牆厚度）
單位專屬的露台、工作平台及陽台
因為剔除了所有公共分攤面積，所以單位的實用面積數值必然會比舊制的「建築面積」小，但卻最能真實反映住戶實際可用空間。
嚴格法定指引：住宅計價必須以「實用面積」為唯一標準
必須留意的是，坊間常誤解買賣時可以由業主或發展商自由選擇以哪種面積計價。事實上，自 2013 年《一手住宅物業銷售條例》實施後，所有一手新盤的廣告、價單及成交，法例規定「只能」並「必須」以實用面積及實用呎價列示，全面禁絕建築面積。
而在二手住宅市場，地產代理在向客戶提供物業資料時，亦必須強制第一優先提供實用面積，所有法律文件的交易代價均以實用面積為法定根基。
⚠️ 買家必知：哪些專屬空間「不計入」實用面積？
很多買家以為只要是自己單位獨享的地方都算實用面積，這是一個大誤區。以下地方雖然由你獨家使用，但法例規定絕對不能計入實用面積之內，只會在合約中列明為「其他附屬地方」：
❌ 窗台（Bay Window）
❌ 冷氣機房 / 空調機房（Air-conditioning Plant Room）
❌ 閣樓（Cockloft）
❌ 平台（Flat Roof）、天台（Roof）、花園（Garden）
❌ 車位（Parking Space）
甚麼是內攏面積？
不少以為實用面積等同於單位的內攏面積，這是錯誤的。內攏面積又稱地毯面積，意思是室內可舖地毯的面積，較「實用面積」更接近單位實際可用空間。因為實用面積除了包括了露台、陽台等空間，更會包含了牆壁厚度。不少準業主揀樓時也喜歡選擇厚身牆，隔音等會比較好，然而這亦會影響了內攏面積。
另外，樓層高低亦會影響了內攏面積。由於樓宇結構，底層的承托力需要更高，牆壁需要更厚，即使高低層實用面積一樣，低層的內攏面積會比高層小一點。
查詢單位實用面積
一手樓實用面積
根據《一手住宅物業銷售條例》，現時所有一手樓的樓書、廣告等，只可以用「實用面積」作為呎價標示，因此業主所見到的呎價已經以實用面積計算
如何查詢單位實用面積？
一手新盤：
根據《一手住宅物業銷售條例》，現時所有一手樓的樓書、廣告、價單及成交紀錄冊，「強制只能」以實用面積作為唯一面積及呎價的標示，因此買家看到的數字已經過嚴格法定審核。二手舊樓：
若想查閱二手樓的法定實用面積，有以下三個主流途徑：地產代理/銀行網上估價（最快、免費）： 透過主流地產代理網站或各大銀行的網上物業估價系統，輸入大廈地址即可一秒獲取該單位的法定實用面積。
差餉物業估價署的「物業資訊網」： 買家可付費（每次約 HK$9）即時查閱由政府核實的住宅實用面積。
土地註冊處查冊（Land Search）： 透過查閱該單位的「首次轉讓買賣協議（First Assignment）」，亦能準確獲得官方業權與面積紀錄。
二手樓實用面積
查詢二手樓的實用面積（Saleable Area），現時（2026年）在香港最快、最精準且合法官方認可的查詢途徑主要有以下幾種:
1. 免費且最快的方法：銀行/代理網上估價系統
這是日常買樓或睇樓時，最推薦第一步使用的方法，完全免費。
各大銀行網上估價： 只要在銀行的物業估價網頁輸入二手大廈的物業地址和單位，系統便會即時顯示出該單位的官方法定實用面積，以及最新的市場估值。
大型地產代理數據庫： 其網頁及 App 內設有全港屋苑資料庫，均會清晰列明每個單位的實用面積
注意事項
- 樓書「平面圖」顯示的尺寸因為不包括批盪及裝修物料，未必等同現場在單位內量度所得的尺寸。因此在訂造傢俬時，建議額外預留一些空間，或親身到無改動的示範單位量度尺寸，以免裝修失預算。
- 差餉物業估價署的物業資訊網有提供物業資料，包括物業的售價及租金指數，落成量、使用量、入住量、空置量等，按實用面積、地區或樓齡分類，入市前可作參考。
- 實用面積與管理費有關，根據大廈公契為不同單位訂立管理份數及不可分割份數，再以單位與樓宇樓面面積的比例計算。因此單位實用面積越大，份數越大，管理費亦會越貴。
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