【樓契須知】樓契與買賣合約的分別 + 如何存放樓契 + 遺失樓契如何處理

樓契與買賣合約的分別

簡單來說，「買賣合約」只是買賣雙方同意進行交易、列明交易條款及價錢的法律憑證。

而「樓契（Title Deeds）」並非單一張証書，而是一套記錄該物業完整歷史的法律文件檔案（包括大廈公契、歷代轉讓書、地契等）。當物業完成交易後，買家會簽署一份「轉讓契（Assignment）」並送交土地註冊處登記，這份轉讓契便會加入整套樓契之內。單憑買賣合約並不能證明你擁有物業，唯有這套「業權完整」的樓契，才是真正證明你合法持有物業的「靈魂文件」。如果樓契缺失（俗稱缺契），物業價值會大幅折讓，日後新買家亦極難申請按揭。

如何安全存放樓契？

由於樓契至關重要，如何妥善存放是每位業主的必修課：

正在供樓期間（按揭在身）：
在此階段，整套樓契必須合法抵押並存放在承造按揭的銀行內，此期間銀行是不會收取任何倉租或託管費用的。
還清按揭後（贖契階段）：
當業主完全還清貸款後，必須向銀行辦理「贖契」手續。此時業主不能再像以往般透過留下象徵式微少餘額來免費佔用銀行地方，因為現時銀行會主動催促清還。贖契後，業主有以下三個主流存放選擇：

繼續存放於銀行（需付費）：業主可申請由銀行繼續代為託管樓契，但銀行會收取年費（通稱「樓契代存費」，每年約港幣千多元至數千元不等）。
租用銀行保險箱：雖然安全性極高，但現時本港各大銀行的保險箱供不應求，輪候時間極長，且大尺寸（能放下一整套厚重樓契）的保險箱月租不菲。
委託律師樓託管：這是現時不少業主的折衷方案，將樓契存放在律師樓的專業檔案庫中，收費通常比銀行代存更具彈性。
放置於家中夾萬：雖然完全免費且拿取方便，但要承受家宅遇上火災、水浸或盜竊等不可逆轉的遺失風險（缺契後很難百分百補領全套正本），因此強烈不建議業主私自存放於家中。

遺失樓契如何處理

遺失樓契會影響物業估價、按揭，後果嚴重，必須小心謹慎對待。萬一真的遺失樓契，可以嘗試委託律師進行宣誓，說明遺失原因，並由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本，還是有同等的法律效力。然而不是所有樓契文件都能在土地註冊處找到，特別是村屋、倉地、農地等業權比較複雜的樓契。而且樓契一旦遺失無法重新申請，還是需要妥善處置。