【銀主盤攻略】銀主盤是甚麼？如何拍賣、做按揭，又有甚麼風險？

立即跳到：甚麼是銀主盤︱購買銀主盤流程︱暗標出售銀主盤︱公開拍賣銀主盤︱購買銀主盤注意事項

甚麼是銀主盤

銀主盤是指借錢給業主的人（也就是承造按揭的銀行或借貸公司），因業主無力償還按揭而將樓盤沒收再賣出，以償還業主的欠款。

與一般「釘契盤」或業權不全的樓盤不同，銀主盤是政府認可的。銀主(借貸方)面對業主無力還款，會入稟法庭才賣出，具香港法律認可。因此除非樓盤有僭建、業權不足等問題，否則銀行亦會願意對購買銀主盤的新買家批出按揭。

不少人以為銀主盤會比市面樓盤便宜很多，甚至以為只需要代償還前業主剩下的按揭便可以買下。其實銀主盤會透過暗標或拍賣方式，以價高者得方式出售，底價亦會進行估價。而銀行扣除所有費用及按揭後，會將餘額交還予買家。所以銀主盤不一定會比市價便宜很多，需要視乎買家出價。

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購買銀主盤程序

一般市民（不論是個人或聯名形式）均可以購買銀主盤。不過，由於物業已被銀行（銀主）接管，買家無法直接聯絡原業主，必須經由地產代理（物業代理）或拍賣行進行洽購及交易。現時地產代理大多會將銀主盤的資料、照片或短片放在網頁上，亦會定期刊登即將安排拍賣的物業名單及詳細地址。你亦可以直接向地產代理查詢最新放售的銀主盤名單。

若對某個銀主盤有興趣，你可以先聯絡代理安排睇樓及視察周邊環境。如果遇上心儀單位，則需要了解該盤是以「暗標/招標形式」還是「拍賣形式」放售

暗標購買銀主盤

一般銀主盤銀行亦會先以「暗標」方式出售，業主遇上心水樓盤，可由物業代理幫忙填寫入標書交至銀行。於「招標期」截止後，銀行會審視所有標書，以「價高者得」方式確認將樓盤售予哪位買家。

大部分銀主盤在接管初期，銀行都會先以「暗標」或非公開招標方式出售：

遞交標書：買家如欲出價，可由地產代理協助填寫投標書，並連同本票（通常為出價的一成作為訂金）一併遞交至銀行。
審批原則：在招標期截止後，銀行會審視所有標書。雖然銀行傾向「價高者得」，但若所有標書的出價均未達到銀行的底價（心理價位），銀行有權拒絕所有標書（即流標）。
簽約程序：若銀行接納出價，便會通知中標買家，雙方隨即落實簽署買賣合約。

公開拍賣形式購買銀主盤

如果該樓盤經過多次招標仍未能成功售出，銀行便會委託拍賣行（或物業估價/測量師行）將物業公開拍賣：

即場競投：有興趣的買家需於拍賣當天親身或委託代表出席。拍賣官會公開「明標」開價，由現場人士舉牌即場競價，同樣以價高者得為原則。
即時簽約：成功投得單位的買家，必須即場簽署正式買賣合約，並即時繳付樓價約 10% 的訂金。需要注意的是，拍賣會成交通常屬於「必買必賣」，買家沒有一般二手樓的臨時合約冷靜期。

銀主盤拍賣

如果該樓盤經過多次招標不成功，銀行會委托拍賣行進行拍賣。拍賣行會委託測量師行，於拍賣當天估價並公開「明標」拍賣。有興趣人士可帶同訂金即場出價，價高者得。成功投得銀主盤的買家可以即時簽約。

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購買銀主盤 5大關鍵風險與隱藏成本

銀主盤的售價雖然普遍較市場價有折讓，但由於物業涉及債務糾紛或長期缺乏打理，買家入市前必須特別留意以下風險，並預留額外資金：

1. 裝修參差與現狀交樓
銀主盤由於是收回而來的物業，有機會出現裝修參差、殘破的情況，甚至銀行在收樓後不會清空單位內的雜物。由於銀行絕不會負責任何還原或清空工作，有興趣的準業主強烈建議先預約睇樓，親身視察過環境再作決定。
2. 部份業權與僭建法律責任
某部份在市場上放售的銀主盤可能只擁有「部份業權」（例如半份業權），又或者單位存在僭建部份、違反建築物條例的情況。由於新買家入主後需要背負該物業的所有法律責任，在購買前最好先到土地註冊處查冊，確認業權是否完整以及是否有未解除的政府命令。
3. 連租約拍賣的睇樓限制
有些銀主盤在放售時會連同現有租約一併拍賣。這類單位如果想在買前睇樓，地產代理或拍賣行需要提前與現有租戶進行溝通和預約。如果租戶拒絕配合，買家可能需要承擔「盲買（無得睇樓）」的風險。
4. 物業債務需由新業主清還
單位的物業相關債務（例如上手業主欠下的水、電、煤氣費、物業管理費欠款、差餉地租大廈維修費等），在法律條款上通常會轉嫁給新業主。買家必須預留此部份的清還資金。不過，前業主的個人債務（如私人貸款、信用卡債等）則不屬此項，新業主毋須償還。
5. 交樓期由銀行決定（影響按揭）
有別於一般二手樓交易可以由買賣雙方協議成交期，銀主盤的交樓期及成交期完全由銀行（銀主）單方面決定，通常時間抓得非常緊迫。如果買家需要時間申請按揭（例如需要申請成數較高、審批較慢的按揭保險），就必須密切留意交樓期限，並在確認中標後儘早提交按揭申請，以免因趕不及成交而遭沒收訂金。

購買銀主盤常見的法律與財務風險

銀主盤的售價雖然普遍較市場價有折讓，但由於物業涉及債務糾紛，買家在法律與財務上需要承擔比一般二手樓更高的風險。以下是買家必須留意的核心風險：

「現狀交吉」與結構問題
銀主盤幾乎全是以「現狀」出售，銀主（銀行）不會對單位的任何瑕疵、僭建物或維修令負責
如果單位內有僭建物、非法改建或收過屋宇署的維修命令（Building Orders），買家買入後必須自行承擔清拆及維修的所有法律責任和費用。

業權不完整與「釘契」風險
前業主可能身負多筆債務，除了第一按揭的銀行外，物業可能已被其他財務公司或債主開展訴訟，甚至被政府部門或法院「釘契」。
最嚴重的法律風險是「缺契」或「丟失樓契」（例如前業主失蹤或故意藏匿樓契）。如果樓契不齊全，會直接變成「爛業權」，買家日後極難將物業轉售，亦無法向主流銀行申請按揭。

前業主沉重欠費（由買家承擔）
銀主盤的買賣合約通常會加入「特殊條款」，列明前業主所欠下的費用，在物業成交後將全部轉嫁給新買家。
這包括前業主長年累積的屋苑管理費、大廈維修基金供款、差餉、地租、以至由法庭頒令的訴訟堂費。這筆隱藏成本有時高達數萬甚至數十萬港元。

銀主盤按揭

坊間理解銀主盤難承造按揭，其實，銀主盤單位絕對可以承造按揭，甚至是承造高成數按揭，只是銀主盤的狀況不盡相同，有違法僭建建築物，亦有可能日久失修，間隔有改動等，都會影響承造按揭，而銀行之間估算物業造價不一，承造按揭銀行估算銀主盤造價若有差距，都會影響批核結果，而影響銀主盤最終按揭成數。

另外，銀主盤出售時，很多時未必能提供樓契，導致銀行承造按揭時，審批條款會較為嚴謹。買家若購買此類銀主盤時，宜委託律師查問清楚。一旦遺失樓契，業主是需要尋找律師就遺失樓契進行宣誓及說明遺失原因。銀主盤的樓契有機會不完整之外，亦有可能是出售物業部份業權，此情況下則無法承造按揭。

由於銀主盤也可以是連租約出售，買家購買忘此類物業，會視為非自用住宅物業，在申請按揭時，按揭成數五成。有按揭負擔的申請人，按揭成數再降一成至四成。當然，若銀主盤是曾經發生事故單位，被視為「凶宅」，而坊間沒有就「凶宅」作具體定義，這類單位向銀行承造按揭時，每間銀行對凶宅的紀錄及審批按揭結果都有差異，宜向銀行了解後再作決定。

銀主盤買唔買得過

通常銀主盤的成交價會比市場價有一定折讓，因而給人一種「平靚正」或「超值抵買」的感覺。但究竟銀主盤是否真的買得過？

答案是：不能一概而論，關鍵在於背後的「隱藏代價」。由於銀主盤的成因各異，背後往往纏繞著複雜的法律與財務問題。在被「低市價」吸引而衝動入市前，買家必須徹底查清以下三大核心事項：

⚠️ 債務與官司背景：單位是否有未清還的物業欠債？是否正涉及未完結的法律訴訟、未解除的法庭命令，或政府部門（如屋宇署）發出的清拆/維修指令？
⚠️ 業權完整度：物業是否屬於「部份業權」（例如半份業權）？樓契是否齊全？有沒有出現「缺契」的情況？
⚠️ 按揭批核風險：以上任何一個問題，都會直接影響銀行的估價。輕則被削減按揭成數，重則會被銀行直接拒批按揭（即「跳掣」），隨時面臨因無法成交而遭沒收訂金的絕路。

💡 總結：銀主盤的確有機會「執到寶」，但背後伴隨的風險遠比一般二手樓高。買家切忌單憑價格便宜就盲目跟投，入市前必須做足查冊功課，並尋求專業律師的意見。