【租樓攻略】減租時機大檢閱

【減租時機】區內有新盤入伙時

如果您發現自己租住的屋苑附近，在未來數月持續有大型新盤落成入伙，這代表該區的租賃供應即將大增，正是您向業主提出減租的絕佳時機。每逢新盤入伙，市場上都會瞬間湧現數百甚至上千個全新租盤。一手樓不僅具備全新的裝修、名牌家電及完善的會所配套，更重要的是，許多一手業主為了避免單位空置，往往願意拉低租金甚至「平價求租」。這股龐大的新增供應，會嚴重分流同區二手樓的租客需求。

為了留住好租客、避免單位丟空，同區的二手業主通常會面臨減租壓力。特別是在一些近年有大量土地供應的地區（例如新界西的屯門、元朗，或是市區的啟德等），一手盤與二手盤之間的減租競爭更為激烈。租客只要把握新盤入伙首3至6個月的「租金踩踏期」，拿同區新盤的成交租金作為談判籌碼，與現任業主議價的成功率將會大大提升。

【減租時機】樓市下跌時

當整體樓市面臨下行壓力時，確實是與業主商討減租的契機，但租客必須掌握正確的數據作為談判籌碼。雖然「樓價」與「租金」屬於兩個不同的市場（有時甚至會出現『樓價跌、租金因轉買為租而上升』的背馳現象），但當經濟環境轉差、失業率上升或整體市場消費力減弱時，高昂的租金最終亦會難以維持。當您發現官方的差餉物業估價署「住宅租金指數」或各大地產代理的「中原城市租金指數（CRI）」持續錄得跌幅時，這便是一個強烈訊號。

在這個時期，租客不妨主動追查自己屋苑或附近同類單位過去2至3個月的最新月租成交價。如果您發現同屋苑有類似單位的成交租金已經低於您的現有租金，或者市場上出現大批業主寧願「平租減負擔」的趨勢，這就是您向業主提出議價的黃金機會。拿著真實的市場跌幅數據去談判，遠比單憑一句「現在樓市不好」更能說服業主降價。

【減租時機】按揭減息時

按揭息率是業主的成本，當加息時業主的按揭成本便會增加，自然容易轉嫁於租客身上。而當減息時，業主按揭的壓力亦會減少，租戶若在此時與業主相討減租，空間便會大得多。當然，按揭息率經常波動，若只是日常減息，會稍後回復的機會大，業主未必容易答應。但若是遇到經濟下滑，美國減息或債券減息等，預期減息時段較長，業主考慮答應減租的機會自然更大。