按揭計算全攻略｜供樓利息及年期點計 幫你計算每月供款（附案例）

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樓宇按揭是什麼意思？ 

按揭利率如何計算？ 

按揭還款年期如何計算? 

400萬至1000萬樓月供幾多？ 

按揭計算機

樓宇按揭是什麼意思？

樓宇按揭的意思是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借錢支付物業售價，欠款須按時分期攤還，否則即提供貸款的銀行或財務機構有權收回物業。

按揭利率如何計算？

按揭計算機計算公式

由於借款人每月都會償還貸款，因此利息會相應遞減，計算每月供款時，供款額 ＝〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕，n代表貸款的月數，將數額代入，就能計算出每月供款額。

按揭計算機 | 印花稅計算機            

只要在House730按揭計算機，輸入物業樓價、按揭成數、還款期、印花稅等即可計算首期及供款等借貸資料。               

按揭還款年期如何計算            

目前，按金管局規定按揭最長供款年期上限為30年。銀行一般會以申請人年齡及物業年齡相應計算按揭供款年期，以較短者為準。                                          

按揭申請人年齡 

銀行普遍用「75減人齡」得出可供款年期，部分銀行接受以80減申請人年齡計算。例子：假設按揭申請人50歲，以75年減去按揭申請人年齡，申請人最長只可獲批25年供款期。

按揭計算亦考慮樓齡

除了考慮人齡外，銀行會根據物業年齡計算最長供款年期，若申請六成或以下按揭，一般大型屋苑，大部分銀行以「75減樓齡」得出最高供款年期。舊區單幢式舊樓等交投稀疏的物業，銀行或會改以低於70年減樓齡計算。村屋則大部分銀行用65年減樓齡計算。

未補地價居屋

未補地價居屋最長供款年期為 25 年，但無須進行壓力測試。補地價後銀行將視之為私人物業，按揭年期採用與私樓相同準則審批。

400萬至1000萬樓月供幾多？

以最高可按揭貸款90%、供款年期30年、按揭息率4.125%以及月供按保保費計算：

*申請人須通過「供款佔入息比率」不超過50%的準則(基本DSR)，一概以銀行最終審批作準。

*金管局於2024年2月28日公布，壓力測試暫停實施。即借取按揭貸款的要求有所改變。對於首次置業客戶而言，只需確保每月供款金額不超過其總收入的50%即可通過貸款審核。

使用按揭計算機的好處

入市前作充足準備

透過「按揭計算機」可知道首期及每月供款，準買家可以鎖定自己負擔能力範圍內的物業進行選購。

了解每月還款

部份「按揭計算機」可以準確並詳細地計算每月供款的開支，買家在置業後可以更容易規劃家庭開支比例，並作出長遠的財務規劃。透過「按揭計算機」亦可計算出在罰息期後尚餘貸款金額，從而知道是否符合資格作轉按及加按等安排。

除了按揭，計算出額外的主要置業開支

除了按揭利息開支之外，部份按揭計算機可以計算出印花稅開支，並計算連同代理佣金、律師費及裝修費等在內的置業總開支。

加按、轉按預算都計得出

已有按揭在身的業主只要在計算機中輸入現時剩餘貸款、按揭利率、還款年期，以及轉按後的物業市值、貸款額、按揭利率、還款年期等資料，便可計算轉按及加按成本，以及轉按後利息成本是否下降。

使用按揭計算機注意事項

個人因素影響按揭成數

雖然按揭成數最高可做9成，但若果申請人並非固定受薪人士，或者物業類型屬於村屋等，均無法借盡9成按揭，按揭計算機未必能反映申請按揭時所獲批的按揭成數。

了解更多：按揭成數攻略

壓力測試個別情況更嚴謹 (已暫停實施)

一般情況下，壓力測試的計算方法是以當前按揭利率增加2%計算，但金管局於2024年2月28日公布，壓力測試暫停實施。即借取按揭貸款的要求有所改變。對於首次置業客戶而言，只需確保每月供款金額不超過其總收入的50%即可通過貸款審核。

還款期未必能借盡30年       

同理，目前按揭還款年期最高為30年，但如涉及資助房屋或者樓齡較舊的物業，最長還款年期也少於30年。

按揭計算常見問題   

樓宇按揭可以做幾多年？

金管局規定，新造按揭貸款年期上限設定為30年。 但實際獲批按揭年期則因申請人年齡及物業種類而定。                                

如何計算每月供款？

每月供款額 = 〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕，n代表貸款的月數。 不過計算過程繁複，準買家可使用按揭計算機計算。                                   

甚麼是罰息期？ 

罰息期是指在申請按揭後的一段指定年期內，業主無法轉按或提前還款的情況。這是銀行為了確保自己在做按揭時不會損失利息所設立的措施。一般而言，罰息期通常為2年左右。