换楼活动今非昔比

近 期 有 换 楼 客 入 市 买 楼 ， 令 中 大 型 单 位 成 交 回 升 ， 但 并 非 代 表 楼 换 楼 活 动 已 经 恢 复 ， 只 不 过 反 映 有 用 家 睇 好 楼 市 ， 趁 楼 价 仍 然 偏 低 时 买 楼 ， 改 善 居 住 条 件 。

近 期 入 市 的 换 楼 客 ， 主 要 是 老 牌 大 型 私 人 屋 村 的 业 主 ， 由 细 单 位 转 中 单 位 ， 又 或 由 中 单 位 转 大 单 位 ， 例 如 太 古 城 、 美 孚 新 村 、 沙 田 第 一 城 等 。 这 些 业 主 大 部 份 持 有 物 业 达 十 年 之 久 ， 在 九 零 年 代 初 买 入 单 位 ， 已 还 清 大 部 份 银 行 贷 款 。 就 算 现 在 楼 价 回 到 九 零 年 初 的 水 平 ， 他 们 售 楼 后 ， 仍 然 可 以 套 回 大 笔 现 金 。 一 般 可 逾 一 百 万 元 ， 甚 至 二 百 万 元 ； 可 作 为 换 楼 的 三 成 首 期 ， 甚 至 达 到 五 成 的 楼 价 。 更 重 要 是 他 们 都 错 过 了 在 九 六 年 及 九 七 年 入 市 换 楼 ， 幸 运 地 避 过 了 金 融 风 暴 的 浩 劫 ， 保 留 了 换 楼 的 实 力 。

这 种 换 楼 活 动 跟 以 前 的 换 楼 活 动 有 所 不 同 。 整 个 九 零 年 代 楼 市 畅 旺 ， 楼 价 每 年 升 幅 逾 一 成 到 二 成 。 业 主 买 楼 不 足 三 年 ， 楼 价 升 幅 不 单 止 远 超 利 息 的 支 出 （ 首 三 年 供 楼 利 息 支 出 可 达 楼 价 的 三 成 ） 。 售 楼 所 得 在 扣 除 银 行 贷 款 后 ， 为 业 主 套 取 可 观 的 现 金 ， 一 般 可 逾 一 百 万 元 ， 甚 至 二 百 万 元 。 业 主 因 此 可 以 细 楼 换 大 楼 ， 改 善 自 己 的 居 住 条 件 。

表 面 上 ， 过 去 的 楼 换 楼 周 期 一 般 是 三 年 ， 现 在 却 延 至 十 年 ， 但 内 里 却 截 然 不 同 。 过 去 是 靠 财 富 升 值 ， 即 赚 价 远 大 於 供 楼 支 出 。 现 在 卖 价 与 十 年 前 买 入 价 相 约 ， 业 主 只 不 过 收 回 过 去 十 年 供 楼 的 本 金 ， 而 利 息 却 被 银 行 赚 去 。 再 者 ， 买 楼 十 年 的 业 主 为 数 甚 多 ， 但 幸 运 地 错 过 在 九 六 及 九 七 年 多 买 一 个 单 位 的 业 主 却 不 多 ， 所 以 现 在 换 楼 活 动 距 离 全 面 恢 复 为 时 尚 远 ， 除 非 楼 价 全 面 回 升 。

不 过 ， 现 在 能 够 保 有 十 年 的 本 金 ， 已 远 胜 负 资 产 的 业 主 。 能 够 趁 楼 价 偏 低 换 楼 ， 既 可 改 善 生 活 ， 还 可 以 博 取 未 来 的 升 值 。 由 偏 低 回 到 正 常 ， 楼 价 可 以 为 你 带 来 多 少 财 富 呢 ？