红磡湾商业地 低价成交冲击市场

昨 天 官 地 拍 卖 ， 红 磡 湾 商 业 地 皮 以 市 场 预 期 的 最 低 水 平 价 成 交 ， 令 市 场 极 为 失 望 。 在 失 望 之 余 ， 请 先 正 视 政 府 为 何 接 受 发 展 商 以 偏 低 价 鈎 地 。 地 政 署 是 否 低 估 地 价 ， 又 或 政 府 刻 意 采 取 低 地 价 政 策 呢 ？

红 磡 湾 商 业 地 的 底 价 是 九 亿 元 ， 以 实 用 面 积 计 ， 平 均 楼 面 地 价 每 方 尺 778元 。 加 上 建 筑 成 本 每 方 尺 一 千 二 百 元 ， 连 同 利 息 支 出 ， 成 本 价 每 方 尺 约 二 千 二 百 元 。 如 果 兴 建 纯 酒 店 项 目 ， 建 筑 费 略 为 提 高 。

现 时 尖 东 写 字 楼 的 二 手 楼 价 ， 以 建 筑 面 积 计 ， 平 均 每 尺 在 三 千 元 上 下 的 水 平 。 红 磡 火 车 站 旁 的 康 宏 广 场 ， 平 均 价 每 尺 约 四 千 元 。 如 果 以 实 用 面 积 计 ， 平 均 价 须 乘 大 1.25倍 。 即 政 府 接 受 鈎 地 的 价 格 ， 较 市 价 有 大 幅 的 折 让 。

政 府 以 大 幅 折 让 接 受 鈎地 ， 是 否 代 表 政 府 看 淡 写 字 楼 价 格 ， 或 政 府 计 错 价 ， 又 或 政 府 要 实 施 低 地 价 政 策 呢 ？ 拍 卖 官 并 没 有 回 答 这 个 问 题 ， 只 是 强 调 底 价 合 理 ， 地 政 署 参 照 了 很 多 数 据 。

政 府 设 计 土 地 储 备 表 ， 目 的 是 按 市 场 需 求 卖 地 。 不 到 政 府 所 定 底 价 ， 不 接 受 鈎地 ， 以 免 拖 垮 楼 价 。 去 年 亦 曾 拒 绝 长 实 鈎北 角 油 街 地 王 ， 但 为 何 这 次 却 低 价 推 地 呢 ？

红 磡 填 海 区 商 业 地 以 偏 低 价 成 交 ， 已 经 打 击 市 场 ， 相 信 写 字 楼 价 格 将 明 显 下 调 ， 成 交 转 静 。 加 上 经 济 前 景 不 明 ， 写 字 楼 租 金 将 持 续 下 跌 。 连 带 可 能 下 一 幅 鈎出 拍 卖 的 同 区 商 业 地 ， 造 价 亦 不 被 看 好 。