发展商与地产代理的盈利前景比较

发 展 商 的 经 营 边 际 利 润 正 不 断 上 升 ， 发 展 项 目 愈 大 ， 利 润 增 加 幅 度 愈 快 。 相 反 地 产 代 理 的 边 际 利 润 却 急 速 恶 化 ， 代 理 项 目 愈 多 ， 利 润 增 加 幅 度 愈 细 。 如 果 你 是 股 市 投 资 者 ， 你 会 选 择 投 资 那 一 类 公 司 的 股 票 呢 ？

星 岛 日 报 引 述 长 实 董 事 赵 国 雄 的 言 论 ， 指 今 天 地 产 发 展 商 的 经 营 边 际 利 润 更 高 於 九 七 年 地 产 高 峰 期 。 赵 氏 所 言 不 虚 ， 今 天 地 价 已 跌 至 谷 底 ， 回 升 的 机 会 远 高 於 下 跌 ， 只 要 地 价 维 持 平 稳 ， 发 展 商 控 制 成 本 得 当 ， 能 确 保 有 一 定 比 例 的 售 楼 利 润 。 在 这 种 经 营 条 件 下 ， 项 目 愈 大 ， 相 对 发 展 成 本 愈 低 ， 售 楼 利 润 愈 大 。 再 者 ， 发 展 商 兴 建 的 大 型 项 目 愈 多 ， 即 盈 利 愈 高 。 盈 利 愈 高 ， 股 价 愈 升 。

相 反 ， 美 联 物 业 公 布 2001年 全 年 盈 利 跌 23%， 报 章 引 述 美 联 指 出 地 产 代 理 行 业 经 营 环 境 恶 化 ， 边 际 利 润 下 跌 ， 拖 累 公 司 盈 利 下 跌 。 地 产 代 理 经 营 环 境 恶 化 ， 是 全 行 的 问 题 ， 例 如 发 展 商 把 一 手 盘 开 销 转 嫁 地 产 代 理 ， 包 括 新 盘 入 票 抽 签 的 碌 咭 费 ， 可 以 高 达 百 万 元 。 更 甚 者 是 地 产 代 理 流 行 收 艇 仔 活 动 ， 令 实 收 佣 金 大 跌 。 假 设 中 原 地 产 为 了 压 倒 对 手 ， 不 惜 以 高 达 99%拆 佣 比 例 广 收 外 围 细 经 纪 。 每 次 新 盘 代 销 中 都 获 得 可 观 的 佣 金 收 入 ， 但 实 际 有 颇 大 的 比 例 须 分 予 艇 仔 ， 即 实 收 佣 金 远 低 於 向 传 媒 报 称 的 收 入 。 更 甚 者 是 须 负 担 代 销 一 手 盘 的 广 告 费 、 穿 梭 巴 士 费 、 碌 咭 费 、 行 政 杂 支 等 。 变 相 须 倒 贴 艇 仔 ， 这 才 是 边 际 利 润 下 跌 的 主 因 。 即 代 理 愈 多 项 目 ， 边 际 利 润 跌 幅 愈 大 ； 直 至 无 利 可 图 ， 甚 至 蚀 本 经 营 。

一 个 向 股 东 负 责 任 的 公 司 ， 应 效 法 长 实 ， 谋 求 更 大 的 边 际 利 润 ， 为 股 东 带 来 更 多 的 盈 利 。