底价售地只因价高

今 天 官 地 拍 卖 ， 传 媒 皆 认 为 底 价 售 地 代 表 楼 市 睇 跌 ， 这 是 错 误 的 。 如 果 一 口 价 售 地 就 是 市 淡 ， 那 麽 第 二 幅 土 地 十 九 口 价 才 成 交 ， 岂 非 代 表 市 旺 吗 ？ 同 场 拍 卖 官 地 ， 第 一 幅 官 地 代 表 市 淡 ， 第 二 幅 代 表 市 旺 ， 岂 不 自 相 矛 盾 吗 ？

当 你 嘲 笑 上 述 论 点 之 时 ， 我 们 的 传 媒 正 在 向 各 位 灌 输 这 种 似 是 而 非 的 谬 论 。 并 有 很 多 证 券 分 析 员 同 样 犯 上 这 种 谬 误 ， 当 第 一 幅 官 地 底 价 成 交 ， 便 蜂 拥 外 出 致 电 回 公 司 报 讯 ， 沽 地 产 股 。 连 知 名 测 量 师 亦 加 入 唱 淡 行 列 ， 要 求 政 府 停 止 拍 卖 官 地 。 正 是 外 行 人 睇 热 闹 ， 内 行 人 睇 门 道 的 分 别 。

事 实 上 ， 前 后 两 幅 官 地 的 拍 卖 表 现 互 走 极 端 ， 全 因 政 府 定 价 策 略 。 第 一 幅 定 价 贴 近 市 价 ， 欠 缺 竞 逐 空 间 ， 所 以 一 口 价 成 交 。 第 二 幅 远 低 於 市 价 ， 所 以 角 逐 十 九 口 价 才 售 出 。

第 一 幅 土 地 位 於 九 龙 城 ， 可 建 两 幢 商 住 楼 ； 邻 接 另 一 幅 官 地 ， 可 以 随 时 勾 出 拍 卖 。 即 首 幅 官 地 的 发 展 潜 力 并 不 局 限 於 现 有 规 模 ， 如 果 成 功 买 入 相 邻 土 地 ， 发 展 价 值 倍 增 。 所 以 政 府 开 价 一 定 贴 近 市 场 上 限 ， 以 防 吃 亏 。 而 发 展 商 却 希 望 低 价 投 得 ， 预 留 弹 药 高 价 抢 买 相 邻 土 地 。 政 府 与 发 展 商 各 有 盘 算 ， 故 一 口 价 成 交 。

第 二 幅 官 地 位 於 香 港 仔 ， 只 能 建 一 幢 商 住 楼 ， 发 展 规 模 很 少 ， 又 无 法 突 破 ， 发 展 价 值 甚 为 有 限 。 政 府 定 价 远 低 於 市 价 ， 以 防 无 人 承 接 ， 谁 料 引 起 连 翻 竞 价 。

最 后 是 华 懋 以 2.9亿 元 投 得 九 龙 城 官 地 ， 平 均 楼 面 地 价 约 一 千 三 百 元 。 长 实 投 得 香 港 仔 官 地 ， 作 价 0.83亿 元 ， 平 均 楼 面 地 价 约 一 千 一 百 元 。 现 今 楼 市 低 迷 ， 能 顺 利 售 出 官 地 ， 不 必 收 回 ， 已 是 利 好 消 息 了 。