2003年房屋短缺吗？

二 年 前 曾 荫 权 断 言 ， 2003年 将 出 现 房 屋 供 应 短 缺 。 结 果 2002年 楼 市 继 续 供 过 於 求 ， 孙 公 更 扬 言 2003年 希 望 消 化 六 万 个 住 宅 单 位 。 政 府 掌 握 房 屋 实 物 供 应 ， 都 会 估 计 错 误 ， 请 问 今 天 谁 有 十 足 把 握 ， 断 言 2004年 后 房 屋 出 现 短 缺 呢 ？

曾 荫 权 刚 晋 升 政 务 司 长 后 ， 曾 向 传 媒 辩 解 政 府 的 房 屋 政 策 ， 指 政 府 公 营 房 屋 政 策 没 有 与 民 争 利 ， 侵 害 私 楼 市 场 。 相 反 ， 政 府 不 断 调 整 公 营 房 屋 建 屋 进 度 ， 到 2003年 时 更 会 出 现 供 应 短 缺 。 言 论 出 街 后 ， 反 对 者 指 政 府 妄 顾 小 市 民 利 益 ， 支 持 者 指 短 缺 有 利 楼 市 ， 但 大 部 份 市 民 根 本 不 相 信 政 府 。

事 实 上 ， 公 营 房 屋 的 落 成 由 2001年 的 七 万 个 ， 急 跌 到 2002年 的 三 万 ， 再 跌 至 2003年 的 二 万 三 千 个 。 只 不 过 是 纠 正 过 去 疯 狂 建 屋 的 偏 差 ， 令 公 营 房 屋 回 复 到 正 常 水 平 ， 即 每 年 约 三 万 个 。 2003年 略 为 偏 低 的 数 字 ， 无 法 抵 销 过 去 极 度 偏 高 的 供 应 。 就 算 2004年 及 2005年 ， 连 续 二 年 的 落 成 量 都 是 正 常 的 三 万 个 。 但 过 去 供 应 偏 高 ， 今 天 仍 然 需 要 颇 长 的 时 间 才 能 消 化 。

2005年 前 公 营 房 屋 落 成 量 已 是 既 定 事 实 ， 难 以 修 改 。 政 府 唯 一 能 做 的 ， 便 是 把 大 量 居 屋 转 为 公 屋 ， 避 免 冲 击 私 楼 市 场 ， 按 照 曾 荫 权 原 先 的 调 整 ， 2001年 居 屋 只 有 二 万 二 千 个 ， 2002年 跌 至 一 万 二 千 个 （ 即 今 年 发 售 的 24期 A） ， 2003年 更 跌 至 五 千 个 。 2004年 后 ， 没 有 只 供 出 售 的 居 屋 ， 全 部 改 为 可 供 出 租 或 出 售 的 第 二 类 房 屋 ， 每 年 约 五 千 到 六 千 个 ， 并 未 包 括 只 供 出 租 的 公 屋 ， 每 年 不 少 於 二 万 五 千 个 。

到 孙 明 扬 上 台 ， 无 限 期 停 售 及 停 建 居 屋 ， 只 不 过 是 把 仅 余 的 可 租 可 售 房 屋 ， 全 部 转 为 只 供 出 租 。 但 2001年 甚 高 的 居 屋 落 成 量 ， 仍 有 待 消 化 ， 为 数 达 二 万 个 。 其 中 有 部 份 超 级 居 屋 ， 如 红 湾 半 岛 ， 是 无 法 转 公 屋 的 。 政 府 的 出 路 ， 是 不 惜 搁 置 居 屋 ， 不 租 不 售 ， 让 私 楼 有 出 货 空 间 ， 人 为 地 压 低 公 营 房 屋 供 应 。

归 根 究 底 ， 房 屋 供 应 少 ， 不 代 表 需 求 增 加 。 九 七 年 后 ， 香 港 房 屋 需 求 大 幅 委 缩 ， 供 应 却 持 续 高 企 。 房 屋 供 应 下 降 ， 只 不 过 是 适 应 需 求 减 少 的 事 实 。 不 代 表 供 应 下 跌 ， 需 求 就 必 然 上 升 ， 楼 价 必 然 向 上 。