息口与楼价

市 场 预 期 之 月 底 联 邦 储 备 局 将 会 加 息 ， 无 论 加 息 幅 度 多 少 ， 都 可 以 给 予 本 港 楼 市 一 个 确 实 讯 号 ， 结 束 买 卖 双 方 的 拉 锯 局 面 ， 让 短 期 楼 价 跟 随 息 口 调 节 ， 成 交 恢 复 正 常 水 平 ， 楼 市 健 康 发 展 。

今 年 二 次 官 地 拍 卖 成 绩 理 想 ， 却 未 能 刺 激 楼 市 继 续 向 旺 ， 楼 价 继 续 大 幅 上 升 。 因 为 买 家 正 等 待 加 息 的 结 果 ， 令 楼 市 充 斥 着 观 望 的 气 氛 。 所 以 美 国 愈 早 加 息 ， 对 本 港 楼 市 愈 好 ， 无 论 加 息 是 否 令 楼 价 显 着 回 落 ， 都 可 以 结 束 成 交 淡 静 的 闷 局 。

有 论 点 指 加 息 对 楼 价 没 有 影 响 ， 因 为 三 年 前 美 国 减 息 亦 无 法 阻 止 楼 价 下 跌 。 这 是 极 为 谎 谬 之 论 点 ； 因 为 被 上 司 称 赞 ， 不 见 得 可 以 升 职 ； 但 被 上 司 批 评 ， 却 可 能 丢 职 。 同 样 ； 减 息 无 法 阻 止 楼 价 下 跌 ， 但 加 息 却 可 能 推 低 楼 价 。

在 正 常 情 况 下 ， 息 口 与 楼 价 有 一 定 相 关 ， 因 为 大 部 份 买 家 都 必 须 向 银 行 借 贷 买 楼 ， 息 口 高 会 压 抑 购 买 能 力 。 所 以 正 常 的 中 央 银 行 ， 都 会 根 据 本 国 的 经 济 状 况 调 整 利 率 。 正 如 联 储 局 不 会 不 考 虑 美 国 广 大 小 业 主 的 供 楼 负 担 能 力 ， 强 行 大 幅 加 息 ， 推 倒 楼 市 。

但 香 港 实 行 联 系 汇 率 ， 息 口 升 跌 跟 随 美 国 ， 并 不 考 虑 本 地 经 济 因 素 。 所 以 才 出 现 经 济 倒 退 ， 却 要 加 息 ； 经 济 上 升 ， 还 要 减 息 。 正 如 九 零 年 代 ， 供 楼 利 率 高 达 十 厘 ， 楼 价 仍 然 上 升 ； 二 千 年 代 初 ， 供 楼 利 率 低 见 二 厘 半 ， 楼 价 仍 然 下 跌 ， 因 为 利 率 水 平 与 本 地 经 济 不 配 合 ， 利 率 升 跌 成 为 搞 乱 市 场 价 格 的 工 具 。

本 月 底 美 国 加 息 ， 有 助 本 港 高 企 的 楼 价 进 行 调 整 。 只 要 本 地 经 济 继 续 显 着 改 善 ， 而 改 善 速 度 快 於 美 国 或 与 美 国 同 步 ， 便 无 惧 美 国 加 息 。 本 地 经 济 增 长 抵 销 加 息 的 打 击 ， 香 港 楼 市 便 可 以 根 据 自 身 的 供 求 关 系 而 健 康 地 发 展 。