蚀本售楼与蚀本按揭

任 志 刚 认 为 美 国 加 息 初 期 ， 港 美 两 地 银 行 同 业 拆 息 水 平 将 会 扩 大 ， 令 资 金 外 流 。 另 外 ， 如 果 中 国 宏 观 调 控 成 功 ， 香 港 经 济 持 续 增 长 ， 又 会 吸 引 资 金 流 入 。 这 两 个 因 素 将 直 接 影 响 香 港 的 资 金 多 寡 ， 从 而 推 高 或 推 低 本 地 银 行 同 业 拆 息 的 水 平 ， 间 接 影 响 商 业 银 行 的 存 贷 款 息 差 ， 左 右 商 业 银 行 在 按 揭 利 率 的 定 价 高 低 。 任 总 相 信 ， 本 地 银 行 同 业 拆 息 最 终 回 复 至 贴 近 美 国 的 水 平 ， 令 存 贷 息 差 收 窄 ， 减 少 银 行 进 一 步 调 低 按 揭 利 率 的 空 间 。

任 总 的 观 点 全 完 由 联 系 汇 率 出 发 ， 只 要 金 管 局 紧 守 联 汇 ， 港 息 最 终 必 须 跟 随 美 国 ， 而 银 行 亦 会 自 动 调 整 按 揭 利 率 定 价 来 配 合 ， 但 任 总 忽 视 市 场 的 力 量 ， 当 汇 价 和 息 率 与 市 场 背 驰 ， 商 业 银 行 在 无 可 选 择 之 下 ， 只 好 调 整 按 揭 利 率 价 格 来 适 应 市 场 ， 否 则 只 有 被 市 场 淘 汰 。 而 价 格 调 整 所 带 来 的 压 力 ， 既 然 无 法 反 映 在 汇 价 和 息 口 上 ， 只 好 由 商 业 机 构 自 己 承 担 ， 包 括 调 节 员 工 薪 酬 ， 经 营 成 本 ， 租 金 支 出 等 。 过 去 数 年 ， 本 地 银 行 不 断 收 购 合 并 、 裁 减 分 行 和 员 工 、 将 工 序 外 移 … … 等 ， 都 是 为 了 压 低 成 本 ， 令 银 行 在 按 揭 市 场 更 具 竞 争 力 ， 自 行 吸 收 存 贷 息 差 收 窄 对 银 行 盈 利 的 打 击 。 所 以 香 港 的 按 揭 利 率 ， 从 1998年 的 P+1%， 跌 至 今 天 的 P-2.6%。 这 才 是 市 场 的 现 实 ， 联 汇 制 度 只 不 过 加 剧 市 场 残 酷 的 现 实 。

只 要 息 口 和 汇 价 走 势 继 续 与 本 地 经 济 背 驰 ， 更 极 端 的 情 况 都 可 能 出 现 。 经 济 学 教 科 书 首 章 都 会 告 诉 你 ， 价 格 与 成 本 无 关 ， 即 蚀 本 生 意 随 时 可 以 出 现 。 过 去 六 年 ， 发 展 商 蚀 本 售 楼 都 曾 出 现 ， 银 行 继 续 减 价 至 利 润 很 低 ， 甚 至 蚀 本 借 钱 又 可 否 发 生 呢 ？ 所 以 银 行 家 们 还 是 企 盼 ， 香 港 经 济 加 快 增 长 ， 好 走 在 美 息 上 升 之 前 ， 大 家 可 有 罪 受 了 。