供求齐跌 楼市健康

政府公布的一手私人住宅的总供应量下降至63000个，是有纪录以来的新低。令人误以为新屋供不应求，应该重建居屋。事实上，香港人口老化，房屋新增需求下降，市场才相应降低房屋的供应，以免出现供过於求。相反，如果我们以为房屋供应有断层而大量建屋，今天又遇上全球金融波动，买楼意愿大跌，出现供过於求，便会重演1997年八万五政策和亚洲金融风暴的大跌市。

截止於2008年6月，过去五年累积未售的现楼私人住宅8000个，未来三年建筑中仍未售出的单位有42000个，即未售出的现楼及楼花合共50000个单位。加上未来五年已批地却未动工的13000个单位，私人住宅总供应量有63000个，是有纪录以来的新低。摊分未来五年，平均每年供应量只有12600个。

估计2008年一手楼销售15000个，而全年落成量约为10000个，即供不应求约为5000个。不足之数由现楼货尾和远期楼花补足，估计现楼货尾占2000个，而远期楼花占3000个。

未来私楼市场供不虞短缺，因为港铁上盖项目高达八万个单位，随时可能推出应急。