租售比例的迷思

有传媒及经纪教路，以市场上的租售比例来分析楼市前景好坏。租多於售，即睇淡人多，未来楼价向淡。售多於租，即睇好人多，未来楼价向好。这种观点，看似合理，实际上却是错误。

事实上，售多於租，令售价偏高，而租金相对落后，售价抛离租金愈多，令回报下跌，即售价缺乏支持，随时引发售价向下调整。所以愈多人弃租买楼，楼市愈接近调整阶段。

相反，租多於售，令租金逐步抛离售价。回报率上升，令售价有实质支持。随时引发售价向上急升，所以愈多人睇淡租楼，楼市愈接近调整完成。

租售比例只不过反映市场上大多数人的取态，及其心理状况，并不绝对反映未来楼市走势。甚致未来楼市走势，经常跟大多数人的取态相反。若非如此，为何投资市场上，赢家只属少数，输家却是大多数呢？

人人怯於群众情绪，不敢离群独思，更不敢逆众而行。记者和经纪更不例外，只能人云亦云，见好唱好，见淡唱淡，没有真知灼见。随波逐流，容易取得认同，大家齐齐睇错，不必独自承担责任。