跌价抵销估值不足

上周末收看楼市专辑节目，传媒对近日楼市成交弹升，采取一个质疑的角度。论据是银行虽恢复按揭，却估价不足，令买家首期增加，窒碍买家入市。再者，银行普遍调高楼按息率，升幅大过减息，是名减实加，令买家供楼负担上升。主播虽然没有下结论，楼市反弹很快便会结束，但潜台辞却颇为明显。

传媒对市场行为进行批判或质疑，无可厚非。但理据却要充足，分析要有够深入。以上述立论而言，充分反映传媒不谙市场运作。举例，金融海啸前，买家计划买入市值100万元的上车盘，自备首期30万元，惟业主要价太高而无法入市。金融海啸后，目标单位成交价下挫二成，即80万元。但银行估价不足，只有70万元，借七成，即49万元，买家首期自备31万元，刚好与金融海啸前相约，买家并没有首期不足的问题。

金融海啸前，楼按利率2.5%(P-2.75%)，70万元贷款，20年，月供3709元。减息后，楼按利率3.25%(P-1.75%)，借49万元，20年，月供2779元。前后月供，减少约1000元。

传媒无视楼价下挫二成的威力，远远超过加按息及估价不足。这就能够解释为何金融海啸未完，市民涌入楼市扫平货。楼市反弹，不是一刻便逝。