楼股与经济背驰

09年香港经济和社会可能出现背驰的现象。就是经济倒退和失业率上升的同时，楼市和股市的表现却转好。到底是楼市错或股市错，抑或是经济和社会出错呢？

对於近期本港楼市股市转旺，睇淡一方抱质疑的态度。认为楼市短暂的小阳春，回暖少许，便又再向下。股市只属熊市中的反弹，反弹完又再急挫。理据是香港经济出现负增长，恐怕二年内未能复苏。企业盈利长期睇淡，股市不可能上升。失业率才刚恶化，还未到顶。市民收入下降，如何能够买楼呢？

睇好一方，并非不承经济倒退和失业恶化，却认为这是滞后数字。出口订单减少，始於07年尾，到09年才落实成为经济衰退，失业恶化便是经济衰退的后遗症。企业盈利下跌，乃反映过去一年的情况，而非未来一年的展望。股市的走势是反映未来，而非反映过去。07年次按危机开始，08年港股开始下跌，当时企业盈利理想。股市超前反映经济变化，展望未来经济止跌回稳，所以今天股市转好。

同样，楼价去年急挫二成半，早已将所有不利因素反映出来。所以今天失业率上升，并未进一步打击楼价。相反，预期经济好转，楼价亦止跌回稳。