港楼难负担？

又有所谓国际调查报告指香港楼价是全球最难负担的，传媒乐於大事报导。如果说港楼尺价全球最高，可以接受。但港楼全球最难负担，却非事实。

 

首先，调查的负担能力，是以楼价对家庭月入中位数的比率来判断。香港楼价中位数是619万元，当然是指私楼售价，并不考虑居屋及公屋。香港家庭年收入中位数是32万元，是全港家庭，包括居屋及公屋住户。两者口径一致，好比要公屋户买私楼，当然难以负担。

 

按调查的数字，港楼负担是19.4年。如果换成香港私楼家庭年收入中位数，2017年是43万元，港楼负担是14.4年。两者相差5年，明显不同。

 

再者，调查不考虑利率因素。即假设人人买楼均不用按揭，跟事实不符。大部份人买楼均要按揭，利率成主导因素。本地按揭利率长期低企，在2厘上下水平，是港楼能够负担的主因。

 

以按息2.15%计，买六百尺楼，六成按揭，供20年。每月供款占私楼家庭月入的57%。这是假设的供楼状况。如果用金管局的实际统计，平均五成按揭，平均供26年。每月供款占私楼家庭月入的37%。即供楼支出占家庭收入约三分之一，属於可按受水平。

 

如果港楼不可负担，又何来大量港人家庭买楼呢？买楼月供跟月租相约，大概占家庭收入的三分之一，所以港人宁愿买楼不愿租楼。今天买楼的困难是首期要求过高，起码三成或以上，平均是五成。这才是港楼难负担的主因。