加辣后 楼市先软后横行

政府对本港700万元以下自用中小型住宅使出连环辣招，对於本港楼市起到稳定作用，笔者预期，三几个月内，楼市会先软后横行。

 

政府借助香港金融管理局出招冷却畅旺的楼市，先行收紧自用中小型单位的按揭，降至六成，然后再收窄二按。无可否认，会将不少实力出较逊色的买家淘汰出局，但却能将热烈的楼市冷却下来，避免出现爆煲的危机。

 

笔者在春节之前，经已估计到政府会出招控制升温中的私人住宅楼市，最可能的招数是利用金管局出手收紧按揭。日前金管局终於动手，推出第七次逆周期措施，实属意料之内，全然不觉意外。

 

连环辣招调控中小型住宅楼市，提高了入市门槛，经已起到立竿见影之效，楼市的成即刻大减估计大约三成，楼价亦预料回落3-5%，市场近日变得相当淡静。不过，现在仍然能够在楼市活动的买家，实力应该不俗，部份买家亦作出趁低吸纳的动作，所以市场尚算有一些成交，未至完全冰封。

 

其实现在尚能活动的买家，置业存在不少优势，因为有部份竞争对手经已被淘汰出局，强者有权开出压价的条件之外，还有更多楼盘选择。因为一些原本打算高价卖楼的业主，在买家数量减少的情况之下，也被逼面对现实，开出比较吸引的价钱争取买家接货，以达到套现目的。所以，笔者相信会有一些买家可以买到笋盘。

 

金管局将置业门槛要求提高，有助减少非理性抢货的现象，堵塞了市场过热的漏洞，楼市得以恢’复平静，避免了楼市的因爆炸性上升造成泡沫爆破危机。为了达到调控楼市，政府出招遏抑需求实属权宜之计，除非政府可以做到大量供应房屋的目标。但以目前觅地起楼依然存在不少难度，政府唯有使出控制需求的招数，以避免楼市过度亢奋。

 

尽管政府连环出招，但市民置业的欲望只是减少而并非破灭，所以，在刚性需求之下，有心置业的买家在看清形势后，依然会走出来买楼，解决自己的居住问题。笔者估计市场的承接力依然不俗，只不过合资格买楼的数目减少了一些，所以，可以维持一定程度的市场承托力，楼市的调整不会很深。

 

预料在三几个月之内，如果见到美国联邦储备局未有加息动作，楼市的向下调整会稳定过来，进入横行局面，甚至或许见到轻微反弹亦未可料。因为美国经济近月来表现参差，并非一片大好，在这种境况之下，联储局未必会加息。因为美国去年末季经济增长要向下修订之外，油价也疲弱不堪，更将美国通胀扯低。美国通胀低企，加息就变得言之无理。本港楼市后市，因此大致表现稳定。