纳税人使用供楼利息扣税额注意事宜

上期提及由2024/25课税年度起新增的居所贷款利息额外扣税额，若符合资格，供楼扣税额可由基本$10万元提高至$12万元。目前共有20个课税年度可申请供楼扣税(额外扣税额共19个年度)，可按自身情况选择连续或不连续使用，现时平均新批按揭年期达27年，不少供楼人士选用30年还款期，何时及如何使用供楼利息扣税额较着数？

简单来说，实质上可视乎该年按息支出是否最贴近或达到$10万扣税额上限(若有婴幼儿之合资格纳税人高达$12万扣税额)。若果该年度已可用尽按息扣税额，基本上已没所谓「蚀底」，但是否可用尽扣税额又或何时用扣税额；实际上亦视乎一些因素影响包括按息水平、按揭尚余金额及年期、换楼及生育计划、余下多少扣税年期等。
市场常提及「供楼扣税」，有些人误以为直接以供楼金额作为扣税额，其实，指的是以「供楼利息」计作扣税额，当中不计供楼金额的本金部份。例如以$250万按揭额、目前市场按息3.25%及30年还款期为例，第一期月供金额$10,880当中，$6,771属於利息，$4,109属於本金，全年供款达$130,562看似已超逾基本$10万扣税额，实质上可用作扣税额的全年供楼利息是$80,509，未足$10万。
由於按揭以息随本减方式计算利息，开首数年的利息比例较高，足额使用扣税额的机会亦较大。若果刚上车按揭额不大，以$330万贷款额、30年还款期为例，按目前息率计算，首年按息支出约$10.6万，足可用尽基本按息扣税额；当供楼至第4年，该年按息支出开始降至低於$10万(假设息率不变以便参考)，未可足额使用扣税额。
假如短期内已计划生育换楼，换楼后之按揭额较大，那便可考虑是否需要留待换楼后连同婴幼儿额外供楼扣税额一并使用，用尽$12万扣税额。剩余多少扣税年期亦是考虑因素，若果供楼扣税额可用年度已不多，而未来还有较长的供楼计划，可看看该年度按息支出是否可用尽扣税额来决定是否使用优惠。
纳税人使用供楼利息扣税额亦需注意几点，首先，有关按揭物业须为纳税人的主要居所，换言之，若按揭物业属於楼花，并未供入伙居住、又或物业属於工商铺类别，均不可用作扣税。物业业权持有方式亦会影响扣税额，若属单人持有物业，业主可享用全数按息扣税额；若然联名持有物业，例如夫妇以长命契(联权共有)方式持有物业，享有之供楼扣除额各占一半，基本按息扣除额便为每人$5万；若然以分权共有方式持有物业，则按持有业权的份额比例去计算享有之扣除额。至於两夫妇各自拥有一所物业，却不等於两人皆可享有$10万供楼扣税额，原因是两夫妇被视为只有一个共同住所，故此仍只有其中一个物业之按息可用作扣税。

对於现时首置业主年轻化，父母购买单位，由子女名义持有物业，按揭供款由父母支付，父母又可否填报该物业之按息作扣税之用？由於扣税额只供按揭物业之业主申报，故父母不可使用有关扣税优惠。若业主曾进行物业转按，需留意，若属於纯粹转换按揭而没有涉及套现，例如业主转按是为了取得更好按揭优惠，转按金额维持原有尚余按揭额，那麽转按后之供楼利息仍可用作扣税。但若然转按涉及套现又或将现契物业套现，套现金额所涉及之利息是不可用作扣税，因为那是额外借贷金额，而并非用作原先购置居所之用。例如用家原有按揭尚欠200万，但转按套现金额达350万，那麽原有200万按揭利息仍可用於扣税，但套现出来之150万贷款利息便不可用於扣税。

全城放盘应有尽有