放缓填海聚焦北都

最近发展局表示政府没有为「明日大屿」项目制定推进时间表，而实际填海工程亦未有条件於本届政府任期内开展，公众会视「明日大屿」计划暂缓。笔者完全支持政府这个决定，符合现实的处境，笔者更加认同政府应该聚焦发展「北部都会区」，这是更加兼顾全局及符合香港现时能力的一个项目。

「明日大屿」大型填海造地计划，包括当中核心项目为交椅洲人工岛，其实不需要决定放弃或者一定硬性执行，笔者觉得最重要是计划有所准备，准备好按实际环境需要，因时制宜！当年为何要决定填海？因为香港有一段长时间难以造地！香港有足够土地，但难以造地，中间包括政治上的问题，亦有一些发展商的利益冲突！填海是政府无法造地之下，宣示及重新掌握土地供应主导权的良好方案，当中是有博弈的需要！当初政府提出填海计划时，笔者是支持的。

但随着楼市的转变，在政治环境的时移势易，香港政府的而且确是解决了土地不足的难关，楼价、甚至地价都大幅下跌，相比之下，填海变成为相当昂贵的方案了，因此笔者近年也多次撰文表示「既然政府造地很有进展，成本结构亦改变了，已不需要付出昂贵的代价去填海了」。更何况，在「明日大屿」计划之后，更实际的「北部都会区」计划上马，加上，大湾区各城市有更深厚的融合，融合之后正等待新局面后的重新分工，面对千变万化的改变下，「北部都会区」有许多更实际、更短期可达成的效果，笔者认为值得优先处理。

虽然填海可善用科技进步争取降低成本，但显然这不是填海的关键因素，关键因素是有否更好的方案且在新局面给予港人选择。

更何况，香港市区重建的需求日渐殷切，只要配合市建局改革及市区重建策略，市区重建所得到的潜在实用面积，而且在市区地带，其发挥的效率将会更大。香港楼市可以改善的问题，其实空间不少，单是香港旧工业时代的一去不复返，庞大的工业大厦群其实应该进行重建或活化之用！

香港仍有很多选择方案，其实中央已作出启示用创意去解决问题，这启发到我们不少旧有的框架要突破，才能解决到问题。

「北部都会区」本来在历史上就是珠江三角洲的重镇要塞，只不过在殖民地时期后，改变成为缓冲区而已，今次「北部都会区」概念配合金融、教育及创科去发展，是一个非常好的方案，更加重要是在地理上进一步打通了交通枢纽，这等同将新界区大增值！亦给予年轻人在香港与大湾区发展的一个置业良机！大家可以想想，现在低迷的住宅楼价，以人均入息中位数的一对年轻夫妇，可以买到约530万元的住宅单位（每月储蓄三成收入需时三年左右就可以储到首期，而且合乎银行按揭的入息要求），拥有基建枢纽的屯门码头二手私楼高层全海景两房单位只需要400多万元就买到！买楼有风险亦有机会！年轻人应该量力而为根据自己的需要和能力去决定是否买楼，不应人云亦云被负面情绪影响到买楼这终身大事！