【新盘收楼入伙】新楼验楼全攻略2025：验一手楼3大重点、必备工具及消委会检验项目清单

2025下半年有多个新盘相继收楼入伙，亦代表着一众业主急不及待规划装修、添置家俬之前，要迎来关键的一步 ——「验楼」。香港近年新盘的建筑质素时有参差，交楼标准未必尽如人意。装修佬提供一个全面的新楼验楼攻略，从核心检查重点到必备工具，协助业主确保发展商在保修期内「执漏」妥当，做到真正安枕无忧地入伙。

把握执漏黄金期

一手新盘的最大优势，在於发展商提供的「执漏保修期」。根据法例，业主在收楼后通常有6个月期限，可就单位内的非人为损坏或瑕疵，书面要求发展商自费维修。

这个黄金期是作为业主最重要的权利。收楼当天发展商会提供一份「缺陷清单」(Defect List)，验楼程序随即展开。若错过期限才发现问题，维修费用便需自理。因此，收楼初期的彻底检验，绝对是明智之举。

验楼三大关键

验楼项目繁多，但可归纳为三大核心范畴，其中「水」的问题最为关键。

1. 防水工程

漏水是新楼最棘手的瑕疵，维修反覆且可能影响邻居。检查防水是验楼的首要任务。

• 厨房与浴室：将洗手盆和锌盘储水，检查盘底及喉管有否渗漏，再放水观察去水是否顺畅。用花洒喷射淋浴间四周，检查墙壁与门边有否渗水。
• 窗户与露台门：检查所有门窗的防水胶边是否完整贴服，可泼水测试窗框有否渗入水渍。同时留意玻璃有否崩裂或气泡。
• 天花与外墙喉管：揭开假天花检查喉管与石屎有否水渍。用镜观察外墙喉管，特别是冷气机去水喉，确保没有渗漏。

2. 结构与造工

手工瑕疵会影响单位耐用度和美观，及早执漏可省却未来维修开支。

• 空心砖 (空鼓)：用金属棒轻敲瓷砖，听声辨别「空心砖」。浴室花洒附近的空心砖尤其需要注意，因湿气易致剥落甚至渗漏。
• 平整度与垂直度：用平水尺检查地板、窗台、门框是否水平或垂直。
• 门窗开合与安装：反覆开关所有门窗，测试是否顺畅。检查螺丝、铰位及门锁是否稳固，并留意门缝大小。
• 表面瑕疵：细看墙身油漆、地板、厨柜等有否刮痕或崩花。不显眼的角落如工人房亦不能忽略。

3. 电力与家电

现时新盘大多附送家电，验收时必须逐一测试。

• 电源插座：使用带显示灯的插头 (或手机充电器) 逐一测试全屋所有电源插座。
• 家电测试：开启所有附送的电器试用，测试基本功能，例如冷气和雪柜是否够冻、洗衣机能否正常入水和排水。
• 核对品牌型号：取出售楼书，核对所有家电、洁具等品牌及型号是否与说明书一致。

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验楼必备工具清单

自行验楼，准备一套齐全的工具能事半功倍

工具	用途
售楼说明书	核对单位间隔、尺寸、用料及附送家电。
验楼清单/笔记本	系统性地记录检查项目，避免遗漏。
手机/相机	拍照及录影存证，方便日后跟进。
告示贴 (Memo Pad)	在瑕疵位置贴上标记并写上问题。
拉尺/卷尺	量度单位实际尺寸。
平水尺	检查地台、窗台、墙身等是否水平或垂直。
金属棒	轻敲墙身和地台，检测「空心砖」。
电筒	检查假天花内、柜底等暗角。
带显示灯的插头	快捷地测试全屋电源插座。
湿度计	以数值量化墙身湿气，客观地测试渗水问题。
可擦拭箱头笔	在玻璃、瓷砖上记录瑕疵，事后可擦除。
水桶及厕纸	测试地台去水；厕纸可用於测试马桶冲力及检查微细渗漏。
长柄镜子	安全地检查外墙、窗顶等位置。
梯子	方便检查天花、高处的橱柜等。

消委会19项必验清单

为免遗漏，可参考消费者委员会的清单逐一检查。

位置	检验部分
浴室	1. 揭开假天花，检查渠管或石屎结构是否有渗水。
	2. 假天花上是否遗留建筑垃圾。
	3. 测试来去水系统及地台去水是否运作正常。
	4. 地台斜水是否足够，方便去水，没有积水。
	5. 洁具 (如马桶、洗手盆) 是否有花痕或裂纹。
厨房	6. 测试来去水系统是否运作正常。
	7. 洁具 (如锌盘) 及厨柜是否有花痕或崩坏。
	8. 确保炉具及煤气等运作正常。
露台/工作平台	9. 测试来去水系统是否运作正常。
	10. 栏杆是否稳固，合乎安全标准。
其他	11. 确保所有电器及电掣运作正常。
	12. 柜面是否有花痕或损坏。
	13. 铝窗的螺丝是否齐全，是否有防水胶边，窗铰是否安装稳妥。
	14. 大门及房门门锁是否运作正常，门框是否对齐。
	15. 墙砖及地砖是否平直、有否裂纹，油漆是否平滑。
	16. 石屎、泥水批荡是否平直。
	17. 所有玻璃是否有花痕或气泡。
	18. 木地板是否有花痕及明显色差。
	19. 核对售楼书所述的家俬或电器品牌及型号是否正确。

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自行验楼 vs. 聘请验楼师

• 自行验楼：优点是省钱。缺点是需具备相关知识和时间，否则在定义瑕疵时易与发展商产生争拗。
• 聘请验楼师：优点是省时省力，其专业报告在交涉时更具说服力，并能用仪器找出潜在问题。

提交报告与覆检

验楼后，立即将「缺陷清单」提交予发展商。当发展商通知执修完成后，业主必须进行覆检。

覆检时，应根据当初的纪录和照片，逐一核对问题是否已妥善处理。切勿轻信告示贴被撕掉就代表已解决。对於渗漏等重要项目，建议聘请专业人士以仪器确认问题已根治。只有业主对所有执修结果都满意后，才算真正完成收楼。

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