人口老化 需求不足

香港人口老化嚴重，2011年人口年齡中位數已經達到41.7歲。較五年前(2006年)的39.6歲，向上調升2.1歲。較十年前(2001年)的36.7歲，向上調升5歲。反映香港人口老化不單止嚴重，還再加速中。如果沒有外來新增人口，十年後香港的人口年齡中位數便會達到45歲或以上。

香港25到44歲的人口，由2001年的247萬人，下降至2011年的222萬人，十年間減少25萬人。該年齡層佔人口的31.4%，十年前佔36.8%；其間下降5.4個百分點。

25到44歲是適婚年齡層。適婚層人口減少，即新增家庭必定減少。新增家庭減少，即新增房屋需求亦會減少。過去十年房價不斷上升，跟新增房屋需求關係不大。

房價上升主要來自消費性和投資者的需求。即收入增加，細樓換樓大。大面積房屋供應不足，才是房價上升的主因。另外，港元跟隨美元連年貶值，市民購入房產保值，加速房價上升。

政府增加房屋供應，可以壓抑房價上升。但供應必須具針對性，例如多建較大面積的房屋，以供換樓所需。不是盲目大建限呎樓，超過初次置業的需求。