居屋好睇唔好食

政 府 放 宽 入 伙 三 年 到 五 年 的 居 屋 补 地 价 自 由 转 售 ， 业 主 是 否 能 够 售 出 居 屋 转 买 私 楼 ， 折 扣 率 成 为 关 键 。 折 扣 率 愈 低 ， 售 楼 现 金 回 笼 愈 多 。 现 金 回 笼 愈 多 ， 愈 有 能 力 换 私 楼 。

入 伙 三 年 到 五 年 的 居 屋 ， 是 在 2000年 到 2002年 间 出 售 的 ， 属 於 楼 市 低 潮 时 出 售 的 市 区 优 质 居 屋 。 因 为 当 年 楼 价 偏 低 ， 今 天 居 屋 业 主 普 遍 账 面 获 利 ， 只 是 获 利 幅 度 大 小 不 同 ， 愈 近 2003年 楼 价 谷 底 ， 账 面 获 利 愈 多 。 但 主 案 居 屋 业 主 获 利 的 因 素 ， 不 单 止 楼 价 升 跌 。 折 扣 率 反 而 是 关 键 性 因 素 。

  假 设 今 天 楼 价 较 居 屋 业 主 买 入 时 的 市 价 上 升 了 五 成 。 以 当 时 升 值 100万 计 算 ， 五 成 折 扣 ， 业 主 付 出 50万 元 ， 今 天 市 值 150万 元 ， 账 面 赚 100万 元 ， 扣 除 补 地 价 75万 元 ， 实 收 25万 元 。 如 果 折 扣 率 为 四 成 ， 业 主 付 出 60万 ， 账 面 赚 90万 元 ， 补 地 价 60万 元 ， 实 收 30万 元 。 如 果 折 扣 率 为 三 成 ， 业 主 付 出 70万 元 ， 账 面 赚 80万 元 ， 补 地 价 45万 元 ， 实 收 35万 元 。 即 折 扣 率 愈 小 ， 售 楼 实 收 利 润 愈 多 。

上 述 计 算 还 未 包 括 按 揭 因 素 ， 如 果 居 屋 业 主 借 足 九 成 按 揭 ， 不 管 折 扣 率 如 何 ， 售 楼 都 不 会 有 现 金 收 入 。 每 个 业 主 按 揭 成 数 和 年 期 都 有 差 异 ， 难 以 一 概 而 论 ， 只 要 查 阅 供 楼 纪 录 ， 便 可 以 估 算 自 己 的 售 楼 净 收 益 。

事 实 上 ， 九 六 年 康 山 居 屋 楼 王 十 年 解 封 ， 楼 价 直 追 康 怡 花 园 ， 但 折 扣 率 高 达 四 成 到 五 成 。 二 房 的 业 主 实 收 现 金 ， 不 足 以 支 付 转 买 康 怡 三 房 单 位 的 首 期 ， 十 足 的 「 好 睇 唔 好 食 」 。