单靠卖地岂能治病

近期政府卖地，地价回落，非全因未来楼价看跌。更重要是建筑成本急升，再加上政府不断推售官地所致。但最重要是楼价没有跟随地价而同步回落，反倒有上升趋势。

人们习惯以地价衡量楼价；地价升楼价便升，地价跌楼价便跌。这是过去的楼市模式，今天却有所变异。发展商出价竞投土地，先预设售楼时的楼价，而后扣除建筑费、利息成利、行政费，和合理利润，余下便是地价。

在升市时，楼价会被睇高，故此地价亦会抢高。同样的推论，在跌市时，楼价睇跌，地价亦会推低。但今天的情况却是地价低而房价没有跟随下跌，市区地价创新高而新界地价创新低。

今天发展商预期楼价平稳而没有升跌，但建筑费却急增；在维持利润的要求下，只好降低地价。所以地价跌，而楼价不跌。再者，政府推地集中於新界，令新界地价下挫，因为供过於求。而市区却创新高，因为求过於供。如果楼价持续向上，政府狂卖新界土地；市民并不获益，只会令库房收入减少。

今天的问题是全球低息兼负利率，建筑材料费急增而劳工成本不降。这些问题并非多卖地便可以解决，独沽一味药岂能治病，况且是久病。