货尾跌需求跑赢供应

有论点认为楼市供应大幅增加，楼价势必走低，这是供给面的论点。但事实上，当政府宣布未来供应超九万伙之时，楼价却默默地转势向上。时至今天愈升愈有，冲破去年九月历史高位，就在眉睫之间。

 

单纯讲供应，忽略需求，是偏面之见，不足以见全局。供应增加，需求更大，结果楼价仍然上升。怎样知道需求大过供应呢？有数据可依，不容造假。

 

2016年第3季，一手新屋货尾量按季减少776个，货尾比重回落到11.8%。货尾比重是近四个季度的低位。如无意外，第四季将会进一步下降到10%上下水平。

 

事实上供应确实增加。第三季累计新盘总量，按季增加3715个单位。但同期销售量增幅更大，按季增加4991个单位。

 

第三季推出全新楼盘高达15个，但销情畅旺，能够短期内售出大部份单位。同期售罄的货尾盘亦有7个。

 

综合而言，新屋供应有所增加，但销售增长更可观。销售大於供应，推低新屋货尾量。全新盘销情好，货尾盘陆续售罄。

 

需求追得上新屋供应，乃属好事。即香港人收入丰厚，仍有力买楼。不要因为楼价一时的上升，盲目地再大增供应。因为需求不是无止境的，经历长达三个季度的旺市，购买力会被大量消耗，未必可以支持楼价见高位后再大升。