港人楼价负担能力全球最高

「香港楼价负担水平全球最高」，不应被误解为香港楼价极度不能负担，而是港人负担楼价的能力全球最高。

 

根据美国顾问公司Demographia的报告，香港楼价中位数是本地家庭每年收入中位数的18.1倍，位列全球最高。远远抛离其他城市，例如北京14.5倍，悉尼12.2倍，温哥华11.8倍，奥克兰10.0倍。

 

报告以5.1倍以上的城市，为极度不能负担。我却认为，比率愈高，代表该城市的负担能力愈高，反映居民支持能力和财富储蓄的能力。

 

举香港为例，楼价愈高，愈多人买楼。近期楼价指数才刚破顶，结果新春前大量市民入市买新盘。如果香港楼价极度不能负担，入市买楼的人又凭什麽呢?相反，楼价於沙士时，跌至谷底，大部份市民担心裁员失业，乏人买楼。

 

查实报告所持的标准有偏误。把楼价对家庭年收入作唯一标准，是假设买楼的家庭只能依赖经常性收入(如工资)。但事实上，港人买楼的资金大部份来自储蓄，高储蓄率是中国家庭的传统。其次是来自卖楼套现，即换楼客以市场资金协助换楼。第三是年青人获得父母资助首期，自己拿薪金供楼。

 

这些因素全不被考虑，因为西方家庭没有这个传统。无法理解中国家庭的结构和行为，所以才否定中国家庭的买楼能力。

 

还有一项，大部份买楼客都会承造按揭。所以利率高低很重要，决定负担能力。全球超低息，供楼负担能力很高，今天本地楼按借贷比例平均五成，还款期25年，月供占家庭月入37%，非常健康。