辛辣招削弱换楼动力加快租金上升

港府上星期五突然推出对付楼市的两项辛辣招，将会损害换楼活动，以及推动租金加快上升。

 

港府推出的两项楼市新需求管理措施，以增加楼宇及非住宅市场之买卖成本，一)提高买卖楼宇印花税的税率，200万元或以下的物业，印花税由现时100元改为成交价之1.5%。其他印花税率则全面增加1倍，最高税率由成交价之4.25%调升至8.5%。二)非住宅物业，包括写字楼、商铺、车位、工厦等，於签订买卖协议后需立即缴付印花税。

 

笔者觉得，上次(去年10月)推出的双辣招，主要针对着海外投资者，但是次推出之加倍印花税措施，除了进一步将海外投资者拒诸门外，亦将令本地长线投资者绝迹於本港物业市场。

 

除投资市场外，笔者认为是次辛辣招，亦将削弱换楼机制，纵使市民换楼有所豁免，市民亦面对某程度的风险。以先卖后买为例，市民只需在购买新住宅物业时，同时签订买卖协议出售其原有住宅物业，就可按旧有税率缴付从价印花税。而先买后卖，则可於购入新住宅物业后六个月内，处置旧有住宅物业，完成交易后，就可申请退还新旧税差额。但半年内要完成买与卖两个重大决定，中间亦存在一些风险。

 

笔者预料措施对500万元以上中上价物业影响最大，预计3月份整体住宅物业成交将会萎缩，楼价亦将呈转向，由升轨转入跌轨。相信新招需时适应，预料楼市下半年才见喘定。

 

辛辣招除了削弱楼市的换楼活动之外，也会对现时上升中的私人住宅租金，造成进一步向上的刺激。因为部份原本打算买楼的人士，都会受到置业成本大增的因素影响，无法置业，唯有租楼居住作权宜之计。无法买楼的市民，唯有加入租楼兵团，将会进一步抢高租金，造成租金和通胀加快上升。

 

根据中原地产新签租约统计，2013年1月份全港85个大型私人住宅屋苑的平均租金每平方尺录得22.8元，较2012年12月的22.7元上升0.4%。今年1月的租金再升破去年12月的高位，连续七个月创有记录以来的历史新高。

 

2013年1月份的租金升势明显放缓，主要因为圣诞节到新春期间的传统租务淡季所致。新春后楼市交投气氛活跃，用家需求殷切，预期租金会跟随楼价继续稳步上升。私人住宅租金连升十一个月，尺租由2012年2月的18.9元上升至2013年1月的22.8元，累积升幅达20.6%。

 

本港住宅楼市的租金，近一年来走势向上。辛辣招将会令更多人被逼租楼，预料租金开支，在僧多粥少情况之下进一步被抢高，市民便要抵受租金及通胀持续上升之苦这一个副作用。总之，一法立，一弊生！