细价楼上升 推高中原指数

中原城市领先指数(CCL)近期连升5周，尽管升幅不多，但相信港府官员满不是味儿，怀疑为何他们所使出的多种辣招尚未见效。其实，近期CCL之升，是港府自己制造出来。因为去年7月，行政长官梁振英公布，准许5,000个月入3万元以下的白表家庭，於居屋第二市场以免补地价购买居屋。这个措施，实在刺激到楼市。

 

政府接连推出「3D」(双倍印花税/DSD、买家印花税/BSD及额外印花税/SSD)，甚至收紧按揭，实在某程度上有能力推低本港住宅楼市。但许多人百思不得其解地发现，代表二手楼市的CCL，跌到118点附近，竟然企稳，不再继续下滑。

 

但笔者与同事研究之后发现，楼市的确处於调整时期，特别是豪宅，跌势并未停下来，继续有牛皮偏软之势。CCL在淡市之中，竟然连升5周，真的令人出乎意料，为何会出现背驰现象？

 

查实楼市之升，是与白表客入市购买居屋有甚大关系。虽然首批白表客只得5,000个的一半，即是2,500个，但他们入市购买居屋或者私人细价楼，造成细价楼价格被推高。由於几个月以来，楼市被「3D」所打击，交投变得非常疏落，即使豪宅价格继续向下调整，因成交稀疏，不及细价楼的交投那麽多，所以指数亦被细价楼主导了，故此出现淡市楼价上升现象，影响到CCL的升跌。

 

基於二手楼市以细价楼成交为主，豪宅交投又疏落，指数因而上升。实际上，这不代表整体楼市上升，因为豪宅楼价依然向下，继续调整。因为笔者观察所得，500万元以上的住宅价格是下跌的，500万元以下的楼价则上升。

 

特首推出白表客免补地价购买居屋的计划，是有心帮助基层市民置业。在推出「3D」措施之后，相信绝大多数人都是认为楼市将会向下调整。但在白表客积极入市的影响，愿意付出更高溢价购入物业的情况之下，最近二手楼市竟然在淡市之中连升5周，就算累积起来的升幅不多，却是令大家都意想不到的。

 

二手楼市在豪宅方面依旧疲弱之下，CCL还是被推高，显示白表客对细价楼的买意非常积极。出现这个逆市而升的现象，相信连港府官员也始料不及。不过，房屋政策的推行，必须小心研究，不宜轻率，否则，会出现许多预先估计不到的事情发生。

 

再者，今次楼市意外地回升，问题是出於政府的决策考虑不周，而非炒家或投资者兴风作浪。所以，政府不宜再加推任何打压楼市措施，因为这样做，出师无名，难以得到社会支持。