私楼需求大过供应 价看升

2014年结束，又是预期新一年楼市形势的时候，笔者估计，今年整体楼价可望上升一成，属於比较平稳。虽然有官员表示，未来三至四年有7.4万个单位供应，数目不算少，会对楼价构成压力。但如果比起1995年以前的数量，并不算多，因为香港私楼住宅的购买力不俗，求过於供，市场有足够能力承接。

 

最近政府加快推出土地，增加兴建房屋供应，成为趋势。运输及房屋局表示，今年第三季新楼落成量为4,700伙，而累积首九个月超过1.2万伙，已较去年全年高出47%。

 

更预料在未来三至四年，一手住宅潜在供应量，将达7.4万伙，反映未来每年供应最少逾1.85万伙以上。7.4万伙表面上看来是一个庞大供应，每年1.85万伙也是一个不太小的数字，将会对楼价起到平抑作用。

 

但笔者翻查过去纪录，本港私楼供应量，在1995年之前，每年超过3万伙比比皆是，证明本港楼市的吸纳能力，以往非常强劲，当年楼市也无问题出现，甚至还是供不应求。证明市场可以吸纳多过3万伙一年，只是后来供应愈来愈少，少至7、8千过一年也曾见过。

 

换言之，超过3万个单位的吸纳量，以前市场都能承受得起，只不过后年因为亚洲金融风暴再遇上「八万五」房屋政策，导致楼市崩溃。只要香港楼市身心健康，3万伙的供应，市场也有足够的承接力。只不过因为有「八万五」再适逢亚洲金融风暴侵袭，打残了楼市的胃纳，而且持续了好几年。

 

未来三至四私楼供应量7.4万个，平均每年约1.85万个，如果本港楼市身体正常，消化到1.85万伙，应无甚麽困难，比起3万伙，还有一个不小的缺口。只要本港楼市本身没问题，在1995年前要消化3万伙根本没有太大难度，现在1.85万伙，实际上未算太多，应可游刃有余。

 

只要港府不再推出甚麽辣招出来，阻碍市民置业，每年消化1.85万伙没有太大困难。港府近年来推出的招数，并非帮助需要解决居住问题的市民买楼，反而是阻碍市民置业，造成楼市的每年吸纳量下降。不过，这只是阻止市民的购买意欲，如果累积的购买力释放出来，这股力量，因累积关系，爆发出来将会十分强劲，官员绝对不能小觑。

 

对於政府推出长远房屋策略，调整未来十年总房屋供应目标，由47万个单位增加至48万个，笔者表示欢迎，虽然这1万个单位集中在居屋方面，但也可以消解一部份房屋紧张的问题，总好过没有。