息魔对港楼杀伤力 今不如昔

三、四年前，经已有许多分析家指出美国将会加息，不利本港住宅楼市，但这几年来，笔者坚决指出加息未到时候，要不断押后。假使美国真的加息，对楼市的冲击，将会明显小於24年前。所以，本人不太忧心加息这个息魔伤害本港楼市。

 

由於笔者分析过不少数据，都不利美国加息，因而几年前经已够胆表示加息一而再再而三的押后。而且对於美国加息对本港楼市的影响，亦不太担忧，因为息魔的杀伤力不大，与24年前相比，简直是小巫见大巫，实质冲击有限。

 

许多人会说，美国一旦加息，本港楼市便大事不好！但却说得非常含糊，甚少说到时杀伤力有多大。无可否认，有人断言美国联邦储备局加息3厘，本港住宅楼市就会「大件事」，难逃大跌，做业主的便可能要损手烂脚。现在本港住宅按揭大致是2厘，如果加息3厘的话，按息将升至大约是5厘，如果有业主吃不消，要减价甚至劈价卖楼，楼市自然会大幅下跌。

 

表面上，5厘按揭息率，会对一些实力不够的业主吃不消，要自行了断。但5厘息率，很高吗？「杀死人」吗？答案并非如此。笔者翻查1991年的资料，当年本港的楼宇按揭息率大约是10.75厘，这个水平，当年有不少人都抢闸入市买楼，以求达到做业主的目标。其时政府也要出招冷却楼市，以免过热。

 

比较之下，本港将来加息3厘之后的按息约5厘，比起10.75厘，还是低出一半有多。当年10.75厘市民也抢着入市，将来即使是5厘左右，按揭息率也属「小儿科」，能够晋身业主的市民数量，理应比起当年更多，亦更为安全。

 

还有本港住宅楼市不易「爆煲」的原因，是特区政府在过往几年，推出了买家印花税、额外印花税及双倍印花税，将一些实力欠佳的市民筛走，而炒家亦被赶尽杀绝。政府使出这三招辣招，又借助香港金融管理局提高买楼按揭比例，不但把实力不足的买家全部隔走，更如同为楼市设置了强劲的保护罩。能够仍然在楼市生存的买家，皆实力非凡，何来爆煲之虞呢？

 

实施辣招后，现存的业主实力都十分强劲，24年前的10.75厘按揭息率，业主也能抵受得起，现在只有大约5厘，如此「笋价」，业主就更加游刃有余。

 

美国加息3厘，本港业主是承受得起的，不会有太多业主实力不够而举手投降。相反，美国政府及国民皆负债沉重，如果真的加息3厘，可能美国国民吃不消多过本港业主撑不住。美国会能否承受加息3厘这麽多，令人怀疑，因为美国国民「死」得比香港业主更快，美国联储局加息极可能要留手！