楼市新策无遏抑需求 属利好

行政长官林郑月娥最近公布楼市新政策，没有遏抑需求成份，更无意推倒楼价，并且鼓励置业，属於稳中偏好。

 

林郑月娥公布六项房屋政策新措施，包括修订资助出售单位的定价政策、推出「港人首次置业」先导项目、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目、向空置的一手私人住宅单位徵收「额外差饷」及修改地政总署「预售楼花同意方案」以改善销售手法。

 

过去的行政长官在任期内不断对楼市增加各式各样的楼市印花税，以及加高入市门槛，目的是遏抑市场需求，但最终都没有令楼价有秩序的下跌，反而楼价愈升愈有。而且因印花税关系导致盘源供应数量大减，买家在欠缺选择之下推高楼价，形成乾升的格局，其实不大健康。

 

林郑月娥六项新措施之中，将居屋售价的折扣降低，由七折降至五二折，如同半价出售居屋，又降低申请入息门槛，即是向市民提供更多福利，令大众受惠。虽然此举短期对中小型私人住宅构成竞争，反能使到楼市升势受控不至升得过急，市况基调又没受损，不失为好现象。所以，笔者预期今年底中原城市领先指数目标维持在190点附近。

 

至於豪宅会因一手空置税的实施需要有一段适应期，或许今年第三季的销售会稍为转静，但不必大倾销。以往发展商售卖豪宅大部份以现楼售卖居多，因为这样买家可以视察周围环境才作购买决定。发展商惯用标售一两间豪宅的手法可能要改变，基於发展商要面对空置税之外，推售每批楼花不能少於同意书涵盖单位20%，以打击「唧牙膏」式销售手法。将来豪宅的投标是一批而非一两个单位，但参考价值就更高和更有代表性。

 

由於豪宅涉及金额比较大，发展商未能依时将单位售出便要支付相等於「额外差饷租值」两倍的空置税，对於发展商来说是颇辣的招数。估计发展商会将未售出的豪宅单位出租，租盘增加自然会对豪宅租金价钱造成一定压力，但发展商也得要适应。

 

新房策没有遏抑置业需求，反而鼓励买楼，整体来说与以往的特首做法有明显不同，对楼市是正面的。而且政府更将居屋定价与市价脱勾，对於早前因财力与楼价脱节无力置业而望楼兴叹的市民而言，他们又重燃希望。